KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · leerstehend

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, stark sanierungsbedürftiges Fachwerk-Einfamilienhaus mit diversen Anbauten in 35117 Münchhausen-Niederasphe auf einem 327 m² großen Grundstück. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 54.000,00 € festgesetzt (Wertermittlungsstichtag 17.08.2023). Das Gebäude befindet sich im Bereich einer denkmalgeschützten Gesamtanlage und weist einen massiven Unterhaltungsstau sowie erhebliche Bauschäden auf, darunter einen defekten Heizkessel, Schädlingsbefall an den Holzbalkendecken der Kellerräume und mehrere alte Wasserschäden. Das Objekt war am Stichtag nicht bewohnt, muss jedoch vom Keller bis zum Dach vollständig entrümpelt werden. Ein Versteigerungstermin ist auf den 16.12.2026 vor dem Amtsgericht Marburg angesetzt.

Biet-Score

Risikoreich · 29 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt praktisch ausschließlich für risikofreudige Eigennutzer oder Handwerker mit nachweisbarer Expertise in historischer Fachwerksubstanz in Frage, wenn ausreichend Eigenkapital und Puffer für unvorhersehbare Bauschäden vorhanden sind. Die Abwägung wird dominiert von gravierenden Mängeln wie Schädlingsbefall in Holzbalkendecken, defekter Heizung, Wasserschäden und dem Zwang zur Gesamtentrümpelung bei gleichzeitigen Denkmalschutzauflagen (Gesamtanlage). Vor einer Gebotsabgabe sollte keinesfalls auf eine fachgutachterliche Untersuchung der verdeckten Fachwerk- und Deckenstrukturen verzichtet werden.

Chancen

4

Freistehendes Anwesen mit Hofbereich, überdachtem Stellplatz und Gartenteil.

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Bachstraße 21 befindet sich in Ortsrandlage des Ortsteils Niederasphe der Gemeinde Münchhausen im Landkreis Marburg-Biedenkopf. Das Grundstück umfasst 327 m² in unregelmäßiger Zuschnittsform (Eckgrundstück) und ist mit einem Wohnhaus mit mehreren Anbauten bebaut. Die direkte Umgebung grenzt nördlich an ein Kirchengelände und ist durch ruhige Wohnnutzungen geprägt; Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Bushaltestellen sind fußläufig bzw. in unmittelbarer Nähe vorhanden. Den Kern des Gebäudes bildet ein sehr altes Fachwerkhaus unbekannten Baujahrs (fiktives Baujahr 1972 angesetzt), welches um 1953 durch einen eingeschossigen Massivanbau sowie einen zweigeschossigen Mischbau erweitert wurde. Die Wohnräume erstrecken sich über mehrere versetzte Ebenen mit steilen Holztreppen und Durchgangszimmern; die lichten Raumhöhen fallen insbesondere im Altbautrakt mit stellenweise nur 1,79 m sehr niedrig aus. Die Ausstattungen in Bad und Küche sowie die Elektro- und Heizungsinstallationen sind technisch stark überaltert; die Öl-Zentralheizung war zum Besichtigungszeitpunkt defekt. Das Bewertungsobjekt weist erhebliche Bauschäden und einen massiven Unterhaltungsstau auf, der vom Sachverständigen pauschal mit einem Abzug von 50.000,00 € bewertet wurde. Neben altem Schädlingsbefall an den Holzbalkendecken der Kellerräume wurden Wasserschäden im Erd- und Untergeschoss dokumentiert. Zudem ist das Anwesen vollständig vollgestellt und erfordert eine aufwendige Entrümpelung. Das Objekt liegt innerhalb einer nach Denkmalschutzrecht geschützten Gesamtanlage. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren (gewichteter Verkehrswert 54.000,00 €). Aufgrund der schweren Bausubstanzrisiken, der nicht einsehbaren verkleideten Fachwerkkonstruktionen und der baurechtlichen Vorgaben des Ensembleschutzes ist das Objekt für Standardinvestoren ungeeignet. Eine Beteiligung am Versteigerungsverfahren ist nur für Fachwerkliebhaber und Sanierungsexperten nach vertiefter bautechnischer Sonderprüfung ratsam.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Fläche: 327 qm Mit der sofortigen Leistung einer Sicherheitsleistung in Höhe von 5.400 € im Termin muss gerechnet werden. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen. Die Sicherheitsleistung kann durch Vorlage eines Bundesbankschecks oder eines von einem inländischen Kreditinstituts ausgestellten Verrechnungsschecks erbracht werden. Der Scheck darf nicht älter als drei Tage sein. Amtsgericht Marburg, 85 K 17//25. Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, unter Angabe des Kassenzeichens: 037894108094.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen Deckseite, Bekanntmachung und Auszüge des Gutachtens vor. Ein Energieausweis und eine Wohnflächenberechnung fehlen in den beigefügten Auszügen.
Eingeschränkte Besichtigung bei vollem Hausstand und verkleideter Fachwerkkonstruktion; zerstörungsfreie Inaugenscheinnahme ohne Bauschadensgutachten.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0085 K 0017/2025
Amtsgericht: Marburg
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 16.12.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 54.000 €
Grundstücksfläche: 327 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 327 m²
Bodenrichtwert: 42 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 13.734 €327 m² × 42 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Bachstraße
Hausnummer: 21
PLZ: 35117
Ort: Münchhausen
Stadtteil: Niederasphe

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Üblicher Marktpreis · Münchhausen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.681 €/m²typischer Wert	949 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	1.649 – 1.807 €/m²	622 – 1.448 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Münchhausen

1.681 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.649 – 1.807 €/m²
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

949 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 622 – 1.448 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (stark sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Münchhausen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	12 Objekte; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Üblicher Marktpreis · Münchhausen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 12 Objekte; der Zustand liegt für 11 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,42 – 6,12 €/m² im Monat, typisch 5,86 €/m² · angesetzt in 12 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 12 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 10,0 km entfernt — 646 €/m², Baujahr 1905, sanierungsbedürftig, 153 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Schützenstraße, Wallau	Einfamilienhaus	1900	139 m²	sanierungsbedürftig	59.800 €	432 €	04.12.2026	13,0 km
Reckenbergstraße, Weifenbach	Zweifamilienhaus	1935	230 m²	sanierungsbedürftig	107.000 €	465 €	22.01.2027	11,0 km
Untere Haide, Breidenstein	Einfamilienhaus	1960	81 m²	renovierungsbedürftig / einfach	44.720 €	550 €	12.03.2027	14,0 km
Kottenbachstraße, Biedenkopf	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus mit Gartenland	1905	153 m²	sanierungsbedürftig	98.590 €	646 €	09.10.2026	10,0 km
Gehnbergsiedlung, Wallau	Einfamilienhaus	1956	148 m²	sanierungsbedürftig	106.240 €	718 €	15.01.2027	13,0 km
Hilsberg, Dautphetal	Einfamilienhaus, Einfamilienhaus, Bebautes Grundstück mit Erbbaurechtimmobilie	—	100 m²	unbewertet	82.000 €	820 €	17.07.2026	19,0 km
Bilzenweg, Bottenhorn	Einfamilienhaus	1914	116 m²	renovierungsbedürftig / einfach	125.000 €	1.078 €	08.01.2027	20,0 km
Waldstraße, Bottenhorn	Einfamilienhaus	1960	158 m²	renovierungsbedürftig / einfach	189.000 €	1.195 €	11.12.2026	20,0 km
Unterer Esperweg, Langenstein	Zweifamilienhaus	—	274 m²	durchschnittlich	389.000 €	1.420 €	09.09.2026	25,0 km
Eselsweg, Mornshausen	Einfamilienhaus	1996	258 m²	durchschnittlich	395.000 €	1.531 €	16.10.2026	20,0 km
Schmidtrainstraße, Oberdieten	Einfamilienhaus	1955	108 m²	renovierungsbedürftig / einfach	190.000 €	1.755 €	30.10.2026	19,0 km
Buchenweg, Erksdorf	Einfamilienhaus	2004	185 m²	durchschnittlich	372.000 €	2.011 €	28.10.2026	25,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 19

Bodenrichtwert: 42 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 327 m²
Anteiliger Bodenwert: 13.734 €
Verkehrswert: 54.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,93
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 40.266 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 19 · Stichtag 01.01.2022

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert13.734 €

Gebäude / Wohnung40.266 €

Verkehrswert54.000 €

Zone: baureifes Land, gemischte Baufläche M

Rechenweg

Flächenanteil: 327 m² Gesamtgrundstück = 327 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 327 m² × 42 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 165 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 165 €/m² / 42 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 54.000 € − 13.734 € = 40.266 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Marburg-Biedenkopf, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart