ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Netphen, Nordrhein-Westfalen

Bewertungsgegenstand ist das mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaute Grundstück Tannenstraße 9 in 57250 Netphen, Ortsteil Deuz (Gemarkung Deuz, Flur 6, Flurstück 1177). Das 622 m² große Grundstück befindet sich in leichter Hanglage an einer asphaltierten Wohnanliegerstraße im städtebaulichen Innenbereich (§ 34 BauGB). Ursprünglich wurde das Wohnhaus laut Bauakte im Jahr 1966 als Mehrfamilienhaus („Schlichthaus“) mit drei Einheiten errichtet und später zu einer Wohneinheit zusammengelegt. Im hinteren Grundstücksbereich befindet sich eine baufällige Stallanlage bzw. Gartenhütte mit Wellblecheindeckung. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird vom Sachverständigen als schlecht bis mangelhaft eingestuft. Sämtliche Bodenbeläge, Einbauten und Elektroinstallationen wurden laienhaft ausgeführt oder weisen starke Gebrauchsspuren auf; die Beheizung erfolgte zuletzt dezentral über Einzelöfen. Im Dachgeschoss liegt ein akuter Feuchtigkeitsschaden vor, verursacht durch ein fehlendes Dachfenster, das lediglich provisorisch mit Folie abgedeckt wurde. Für eine geordnete Nachnutzung ist eine tiefgreifende Kernsanierung nebst Entkernung unumgänglich, weshalb der Gutachter die Herstellungskosten im Sachwertverfahren auf ein rohbauähnliches Niveau reduziert hat. Im Grundbuch von Deuz Blatt 2058 ist in Abteilung II unter laufender Nummer 1 eine Grunddienstbarkeit (Kanalleitungsrecht mit Einwirkungsbeschränkung) vermerkt, die vom Gutachter als nicht wertmindernd eingestuft wurde. Baulasten bestehen laut Auskunft der Stadt Netphen nicht. Altlastenkataster und Bergbauauskunft weisen keine relevanten Verdachtsmomente aus. Ein wesentliches Risiko stellt der anstehende Ausbau der Straßenentwässerung der Tannenstraße dar, der für 2026/2027 angekündigt ist und mangels endgültiger Abrechnung mit einem geschätzten Erschließungsbeitragsabschlag von 12.500 € in die Wertermittlung einfloss. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 10.06.2026 im Sachwertverfahren sachverständig auf 110.000 € festgesetzt (Bodenwert: 49.760 €, vorläufiger Sachwert: 127.035 €, Marktanpassung: +10 %, besondere objektspezifische Abschläge: -29.500 €). Für Kapitalanleger ohne Sanierungskompetenz birgt das Objekt erhebliche Unwägbarkeiten; für fachkundige Sanierer bietet sich bei passendem Gebotsniveau eine Chance zur Revitalisierung eines großzügigen Wohngrundstücks in solider Dorfrandlage.