ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Nettetal, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung anstehende Objekt in Nettetal-Breyell (Lötsch 26 und 26a) umfasst ein großzügiges Grundstück von 5.064 m² mit insgesamt sechs gewerblichen Baukörpern und einer nachträglich genehmigten Wohneinheit im Gebäude V. Die Gebäude wurden in den Jahren 1960 bis 1987 errichtet. Die Mikrolage wird als unterdurchschnittliche Gewerbelage eingestuft, profitiert jedoch von der direkten Nähe und guten Anbindung an die Bundesautobahn A61. Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung vom öffentlichen Raum aus stattfinden. Der tatsächliche Ausstattungs- und Erhaltungszustand der Gebäude sowie die Funktionalität der Haustechnik sind somit gänzlich unbekannt. Es muss von einem erheblichen, altersbedingten Instandhaltungsrückstau ausgegangen werden. Ein weiteres Gebäude auf dem Grundstück (Gebäude VII) ist baurechtlich nicht dokumentiert und wurde wertmäßig komplett ausgeklammert. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen erhebliche Risiken. Im Grundbuch (Abteilung II) sind zwei Wegerechte für Nachbarflurstücke eingetragen. Besonders kritisch ist die Mietsituation: Laut Eigentümerangaben zahlt ein Mieter einer Teilfläche keine Miete mehr und hält die Räumlichkeiten eigenmächtig verschlossen. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung und der unklaren Gesamtsituation hat der Gutachter einen pauschalen Risikoabschlag von 30 % auf den vorläufigen Ertragswert vorgenommen und warnt ausdrücklich vor einem Risikoobjekt. Für opportunistische Investoren bietet das Verfahren durch den reduzierten Verkehrswert von 455.000 € (gegenüber einem vorläufigen Ertragswert von 651.000 €) ein interessantes Einstiegsfenster. Wenn es gelingt, die mietrechtlichen Konflikte zu lösen und die Sanierungskosten im Rahmen zu halten, lässt sich auf diesem weitläufigen Areal eine hochrentable Mischnutzung realisieren.