ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Neu-Anspach, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Dürerstraße 95 befindet sich in einer ruhigen Anliegerstraße (30 km/h-Zone) in Ortslage von Anspach, einem Stadtteil von Neu-Anspach im Hochtaunuskreis. Auf dem 505 m² großen Eckgrundstück (Flur 45, Flurstück 93) steht ein im Jahr 1983 in Massivbauweise errichtetes, freistehendes Einfamilienhaus mit Vollunterkellerung, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss sowie einer Fertiggarage. Um das Jahr 1999 wurde das Gebäude um einen Wintergartenanbau erweitert, wodurch sich eine Gesamtwohnfläche von ca. 209 m² ergibt. Die Lage zeichnet sich durch ein reines Wohnumfeld und gute Erreichbarkeit der regionalen Zentren Bad Homburg und Frankfurt am Main aus. Das Wohnhaus präsentiert sich von außen in einem vernachlässigten Unterhaltungszustand mit sichtbarem Instandhaltungsrückstau. An der Fassade wurden Rissbildungen festgestellt, Holzteile benötigen Neuanstriche, und Dacheindeckung, Holzfenster sowie die Hauseingangstür gelten als zeitnah erneuerungsbedürftig. Der Sachverständige stuft die Ausstattung modellhaft im mittleren bis einfachen Standard ein. Da weder das Gebäude von innen besichtigt noch das Grundstück betreten werden konnte, wurden die tatsächliche Beschaffenheit der Haustechnik, Sanitärräume und der Innenausbau unterstellt und können vom Normalzustand abweichen. Im Grundbuch von Anspach Blatt 4648 sind in Abteilung II neben dem Versteigerungsvermerk zwei beschränkt persönliche Dienstbarkeiten zugunsten der Stadt Neu-Anspach (Verbot von Außenantennen und Gewerbe-/Wettbewerbsverbot) eingetragen, die nach Sachverständigenauskunft nicht mehr aktiv ausgeübt werden. Das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf, und es wird Altlastenfreiheit unterstellt. Das Objekt wird mutmaßlich vom Eigentümer selbst genutzt; zudem ist unter der Anschrift ein Gewerbebetrieb registriert. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 23.02.2024 mit 600.000,00 € festgesetzt, abgeleitet im gewichteten Mittel aus Sachwert (605.000 €) und Ertragswert (545.000 €). Hierbei wurden bereits boG-Abschläge in Höhe von 140.000 € (davon 80.000 € Modernisierungsrückstellung, 10.000 € Unterhaltungsstau Außenanlagen/Garage und 50.000 € Risikoabschlag für fehlenden Innenzugang) sowie ein marktüblicher Abschlag von 45.000 € berücksichtigt. Für Bieter bietet das Objekt solides Wertsteigerungspotenzial, verlangt jedoch eine konsequente Risikoeinpreisung bezüglich der anstehenden Renovierungen.