ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Neunkirchen-Seelscheid, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1982 in Massivbauweise errichtetes, freistehendes und voll unterkellertes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Dachgeschoss sowie einer massiven Doppelgarage auf dem Flurstück 6 (Gemarkung Seelscheid, Flur 3) mit 1.325 m² Grundstücksfläche. Die Liegenschaft befindet sich in Meisenbacher Straße 34 im ländlich geprägten Ortsteil Mohlscheid der Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid. Das Grundstück unterteilt sich planungsrechtlich in 720 m² baureifes Vorderland (gemäß Ortslagenabgrenzungssatzung nach § 34 BauGB) und 605 m² Hinterland im Außenbereich (§ 35 BauGB) sowie im Landschaftsschutzgebiet und der Wasserschutzzone II A. Der bauliche Zustand ist zweigeteilt: Das Dachgeschoss (ca. 92,92 m² Wohnfläche) wurde vor etwa zwei Jahren saniert, inklusive Dachdämmung und Erneuerung des Warmwasserspeichers, und weist einen gepflegten Zustand auf. Das Erdgeschoss (ca. 121,67 m² Wohnfläche) ist hingegen vollständig entkernt und bedarf der Neuinstallation von zwei Bädern, WC, Innentüren, Oberböden und Wandbehandlungen. Im Untergeschoss sind zwei Räume (37,69 m²) wohnlich hergerichtet, jedoch baurechtlich nicht als Wohnfläche genehmigt. Der Gutachter beziffert die Kosten für Schäden und Fertigstellung auf pauschal 120.000 € zuzüglich eines Sicherheitsabschlags für Unwägbarkeiten bei Altbausanierungen von 32.523 € (5 %). In Abteilung II des Grundbuches sind keine Belastungen eingetragen; Baulasten und Denkmalschutz bestehen nicht. Nach Auskunft der Gemeinde können bei einem künftigen Vollausbau der Erschließungsanlage noch Erschließungsbeiträge anfallen; zudem ist das Grundstück nicht an einen Regenwasserkanal angeschlossen. Das Dachgeschoss wird derzeit durch den Eigentümer selbst bewohnt; ein Mietverhältnis besteht nicht. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Siegburg auf 530.000 € festgesetzt, gestützt auf das Sachwertverfahren (Sachwert: 530.000 €, Ertragswert zur Plausibilisierung: 470.000 €). Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Liegenschaft bei entsprechender Berücksichtigung der notwendigen Fertigstellungskosten und Risikopuffer eine solide Substanz in ruhiger Wohnlage.