ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Neuötting, Bayern

Versteigert wird das bis zum 30.06.2094 laufende Erbbaurecht am 1.002 m² großen Flurstück 1178/6 der Gemarkung Neuötting, Ritter-Degenhart-Straße 3 in 84524 Neuötting (Landkreis Altötting), bebaut mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Doppelgarage. Das Grundstück liegt im westlichen Stadtbereich in einem Wohngebiet aus Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, nach Westen grenzen geschützte Feucht- und Grünflächen an; Zentrum und Stadtplatz sind rund 700 m, die Anschlussstelle der A 94 rund 2,5 km, Altötting rund 3 km entfernt. Planungsrechtlich gilt der Bebauungsplan Nr. 26 „St.-Anna-Straße“ (Allgemeines Wohngebiet); Erschließungskosten sind nach Aussage bezahlt, Immissionen stellte der Gutachter nicht fest. Wertmindernd nennt er den sehr hohen Grundwasserstand (rund 1 m unter Gelände) und die Lage nahe dem Siedlungsrand. Das 1996 in Massivbauweise (25 cm Thermostein) errichtete Haus hat Erdgeschoss, Obergeschoss und einen nicht ausgebauten Dachraum, keinen Keller und ein Satteldach mit Betonpfannen; die Wohnfläche beträgt nach den Plänen rund 131 m²; das Obergeschoss enthält Bad, drei Kinderzimmer, Elternschlafzimmer und Balkon. Beheizt wird mit einer Erdgas-Zentralheizung aus dem Baujahr, ergänzt um einen Holzherd; auf der südlichen Dachhälfte arbeitet seit 2024 eine Photovoltaikanlage mit rund 11 kWp und Batteriespeicher. Bad (ca. 2017), Hauseingangstür (2023) und Terrassenüberdachung (ca. 2022) sind erneuert. Dem stehen erhebliche Mängel gegenüber: nur gestrichene Deckenuntersichten, ein Anschlussraum im Rohbau, massive Putzschäden an den westlichen Außenwänden von Küche und Wohnzimmer, schadhafte Laminatböden, Stockflecken mit Schimmelverdacht im Obergeschoss, verwitterte Holzfenster und Balkon sowie ein unfertiges Dachgeschoss ohne Estrich und Putz. Der Gutachter beurteilt den Gesamteindruck als unterdurchschnittlich und setzt 120.000 € Wertminderung für Renovierungsstau an. Das Erbbaurecht läuft 99 Jahre ab 01.07.1995; der wertgesicherte Erbbauzins wurde zum 01.01.2021 auf 4.028,04 € jährlich angepasst, sein Bestehenbleiben in der Zwangsversteigerung ist vereinbart. Grundstückseigentümerin ist eine Kirchenstiftung, deren Zustimmung laut Bekanntmachung zur Zuschlagserteilung sowie zu Veräußerung und Belastung mit Grundpfandrechten erforderlich ist; zudem ist ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zu ihren Gunsten eingetragen. Der Anbau an die Doppelgarage hat keine Baugenehmigung, ein Nachbargebäude überbaut die Grenze um bis zu 5 cm. Das Haus ist vom Erbbauberechtigten bewohnt (Stand 10.10.2025). Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswertes, also 35.300 €, Barzahlung ist ausgeschlossen. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren ermittelt: Aus dem Bodenrichtwert von 360 €/m² (Stand 01.01.2024) folgen 360.700 € für das fiktive Volleigentum, der Bodenwertanteil des Erbbaurechts beträgt einschließlich bezahlter Erschließung 126.400 €. Hinzu kommen der Sachwert des Wohnhauses mit 239.900 € (Restnutzungsdauer 51 Jahre), der Doppelgarage mit 20.100 € und der Außenanlagen mit 20.600 €, zusammen 407.000 €. Mit dem Sachwertfaktor 1,11 ergeben sich 451.800 €; abzüglich 120.000 € Renovierungsstau und 100 € Überbau, zuzüglich 21.000 € für die Photovoltaikanlage, folgt der Verkehrswert von 353.000 €, davon 21.000 € Zubehör. Für Selbstnutzer mit Sanierungsbereitschaft ist es ein größeres Haus mit Ausbaureserve in guter Infrastruktur; Zustimmungsvorbehalt und laufender Erbbauzins schränken Käuferkreis und Finanzierbarkeit jedoch spürbar ein.