KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 2007 · vermietet

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges Einfamilienhaus (Stadthaus) mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung in zentraler Lage von Neuss. Das ursprünglich um 1900 errichtete Gebäude wurde zwischen 2018 und 2020 einer umfassenden Kernsanierung unterzogen, weshalb das fiktive Baujahr auf 2007 geschätzt wird. Die Gesamtwohn- und Nutzfläche beträgt ca. 171 m², wovon ca. 161 m² auf die Wohnfläche entfallen. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 522.000,00 EUR. Das Objekt befindet sich in einem weitgehend gepflegten Zustand mit nur minimalem Instandhaltungsstau, weist jedoch baurechtliche Besonderheiten wie eine fehlende abschließende Bauabnahme und eine von der Nutzung ausgeschlossene Dachterrasse auf.

Biet-Score

Vorsicht · 54 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Stadthaus stellt aufgrund seiner umfassenden Kernsanierung und der hervorragenden Lage im Neusser Ortskern eine attraktive Investitionsmöglichkeit für Eigennutzer sowie anspruchsvolle Vermieter dar. Die hochwertige Innenausstattung minimiert das Risiko unvorhergesehener Sanierungskosten nach dem Erwerb. Kritisch zu prüfen sind jedoch die ausstehende abschließende Bauabnahme durch die Behörden sowie die Nutzungsbeschränkung der Dachterrasse. Sollten diese baurechtlichen Hürden erfolgreich gelöst werden, bietet das Objekt ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial unterhalb des ermittelten Sachwerts.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das zu versteigernde Objekt an der Selikumer Straße 13 in 41460 Neuss umfasst ein zweigeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus (Stadthaus) auf einem 148 m² großen Grundstück. Das Gebäude wurde ursprünglich um das Jahr 1900 errichtet, erfuhr jedoch zwischen Ende 2018 und Ende 2020 eine tiefgreifende Kernsanierung und Modernisierung. Auf dieser Basis schätzte der Sachverständige das fiktive Baujahr auf 2007. Die Gesamtwohn- und Nutzfläche bemisst sich auf ca. 171 m², wovon sich ca. 161 m² reine Wohnfläche auf das Erdgeschoss (ca. 55 m²), das erste Obergeschoss (ca. 44 m²), das zweite Obergeschoss (ca. 43 m²) und das ausgebaute Dachgeschoss (ca. 19 m²) verteilen. Hinzu kommt ein nützlicher Anbau mit ca. 10 m² Nutzfläche, der als Hauswirtschaftsraum dient. Der bauliche Zustand des Stadthauses wird als gut beschrieben. Die Ausstattung ist zeitgemäß bis gehoben: Es wurden hochwertige Eichedielen verlegt, großformatige Fliesen in den Sanitäreinrichtungen verwendet und eine moderne Gasheizung installiert, die teilweise als Fußbodenheizung ausgeführt ist. Der Sanierungs- und Renovierungsstau ist mit lediglich 3.000 EUR für leichte Maler- und Ausbesserungsarbeiten als äußerst gering einzustufen. Das Objekt wird derzeit von den Eigentümern selbst bewohnt und ist somit mietfrei. Aus rechtlicher und baurechtlicher Sicht bestehen jedoch spezifische Risiken: Obwohl eine vorzeitige Nutzungsgestattung der Stadt Neuss aus dem Jahr 2020 vorliegt, ist die Nutzung der Dachterrasse hiervon ausdrücklich ausgenommen. Zudem wurde bis zum Wertermittlungsstichtag keine abschließende Bauzustandsbesichtigung zur mängelfreien Fertigstellung durchgeführt. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Lasten eingetragen. Zusammenfassend bietet das Objekt eine erstklassige Substanz in gefragter Innenstadtlage von Neuss mit schneller Anbindung nach Düsseldorf und Köln. Bietinteressenten sollten bei ihrer Kalkulation das Risiko der baurechtlichen Klärung (Dachterrasse und Endabnahme) berücksichtigen, erhalten jedoch im Gegenzug eine modernisierte Immobilie mit hohem Wohnwert.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekt laut Gutachten: Grundstück (ca. 148 m²) bebaut mit einem 2-geschossigen Einfamilienhaus, Satteldach, Dachgeschoß ausgebaut, Baujahr geschätzt 2007 nach Kernsanierung, unterkellert, Außenanlagen. Gesamtwohn- und Nutzfläche ca. 171 m². EG ca. 55 m², 1. OG ca. 44 m², 2. OG ca. 43 m², DG ca. 19 m², Anbau (HWR) ca. 10 m². Lage: 41460 Neuss, Selikumer Straße 13

Hinweise zur Datenlage

Hervorragende Datengrundlage. Der Gutachter hatte vollständigen Zugang zum Objekt und konnte die Wohnflächenplanung anhand vorliegender Eigentümerunterlagen plausibilisieren.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen am 19.05.2025 durchgeführt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0032 K 0023/2024
Amtsgericht: Neuss
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 08.01.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2007

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 522.000 €
Wohnfläche: 161 m²
Nutzfläche: 10 m²
Grundstücksfläche: 148 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 148 m²
Bodenrichtwert: 680 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 100.640 €148 m² × 680 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Selikumer Straße
Hausnummer: 13
PLZ: 41460
Ort: Neuss
Stadtteil: Stadtzentrum / Ortskern

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Soll-Miete (mtl.)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 161 m² Wohnfläche · Baujahr 2007 · Zustand gepflegt

	Üblicher Marktpreis · Neuss	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.800 €/m²typischer Wert	3.185 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	3.000 – 5.180 €/m²	3.005 – 3.497 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-15 % unter dem typischen Wert	+2 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Neuss

3.800 €/m²typischer Wert

Spanne: 3.000 – 5.180 €/m²
Dieses Objekt: -15 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

3.185 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 3.005 – 3.497 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +2 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

¹ Dieses Objekt ist rund 25 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2007 gegenüber typisch 1981). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Neuss	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Neuss

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2007Gruppe 1981
Zustand: hier gepflegtGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 161 m²Gruppe 118 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,00 – 20,00 €/m² im Monat, typisch 12,79 €/m² · ImmoScout24 (Portal-Preisatlas), 2. Halbjahr 2026

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Friedrich-Von-Der-Schulenburg Str., Neuss	Reihenhaus	—	120 m²	unbewertet	344.800 €	2.873 €	29.05.2026
Lutherstraße, Reuschenberg	Einfamilienhaus, (Reihenendhaus)	1968	130 m²	sanierungsbedürftig	386.200 €	2.971 €	18.09.2026
Am Hohen Weg, Neuss	Einfamilienhaus	—	164 m²	unbewertet	494.600 €	3.016 €	05.06.2026
Pariser Str., Erfttal	Reihenhaus	1987	103 m²	sanierungsbedürftig	323.000 €	3.128 €	20.11.2026
Merowinger Straße, Furth-Mitte	Reihenhaus, Garage	1960	93 m²	sanierungsbedürftig	313.000 €	3.366 €	05.02.2027
Dunantstraße, Gnadental	Wohnhaus, Garage	1981	115 m²	unbewertet	447.402 €	3.890 €	13.11.2026
Lupinenstraße, Reuschenberg	Einfamilienhaus	—	84 m²	stark sanierungsbedürftig	407.000 €	4.860 €	20.11.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16

Bodenrichtwert: 680 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 148 m²
Anteiliger Bodenwert: 100.640 €
Verkehrswert: 522.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,19
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 421.360 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert100.640 €

Gebäude / Wohnung421.360 €

Verkehrswert522.000 €

Zone: Selikumer Straße 13

Rechenweg

Flächenanteil: 148 m² Gesamtgrundstück = 148 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 148 m² × 680 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 3.527 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3.527 €/m² / 680 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 522.000 € − 100.640 € = 421.360 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Kreis Neuss.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart