KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1910 · Leerstehend

Das freistehende Einfamilienhaus mit angebautem Nebengebäude in Nienstädt, Ortsteil Liekwegen, wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der Verkehrswert des Gesamtobjekts beträgt 208.000 €, wobei ein 1/2 Miteigentumsanteil zu einem Wert von 104.000 € zur Versteigerung steht. Das Objekt ist derzeit unbewohnt und es sind keine Mietverhältnisse bekannt. Der Gutachter konnte das Gebäude nur von außen besichtigen, weshalb Angaben zum Innenzustand auf Bauakten oder Annahmen beruhen und ein Unterhaltungsrückstand an den Außenanlagen sowie sichtbare Mängel am Dach bestehen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 55 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Angesichts der nur außen erfolgten Besichtigung und des festgestellten Unterhaltungsrückstands ist eine konservative Preisdisziplin für Investoren unerlässlich. Die Leerstandssituation bietet die Chance zur sofortigen Eigennutzung oder Neuvermietung, erfordert jedoch eine detaillierte Prüfung des Innenzustands und des Sanierungsbedarfs. Vor dem Zuschlag sollten die baurechtliche Legitimität des Dachgeschossausbaus, der tatsächliche Zustand der Haustechnik und die vollständigen Kosten für die Beseitigung des Unterhaltungsstaus genauestens kalkuliert werden.

Chancen

6

Objekt ist leerstehend und bezugsfrei
Erschließungsbeiträge sind bezahlt

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Amtsgericht Bückeburg versteigert am 10. November 2026 einen 1/2 Miteigentumsanteil an einem Einfamilienhaus mit angebautem Nebengebäude in Nienstädt-Liekwegen. Der Verkehrswert des gesamten Objekts ist auf 208.000 € festgesetzt, der Wert des zu versteigernden 1/2 Anteils beträgt 104.000 €. Das Grundstück umfasst 1.208 m² und ist mit einem ursprünglich 1910 erbauten und 1965 um- und ausgebauten Einfamilienhaus sowie einem Nebengebäude (ehemals Stall, später Garage) bebaut. Erschließungsbeiträge sind für die vorhandenen Anlagen nicht mehr zu zahlen. Ein Nutzungsvorteil durch ein Wegerecht für die Garagenzufahrt ist mit 500 € im Verkehrswert berücksichtigt. Das Objekt wird derzeit nicht bewohnt, und es sind keine Miet- oder Pachtverhältnisse bekannt. Dies bietet die Möglichkeit einer sofortigen Eigennutzung oder Neuvermietung. Eine Ist- oder Marktmiete ist in den vorliegenden Unterlagen nicht ausgewiesen. Die Wohnfläche des Einfamilienhauses beträgt 174 m², die Bruttogrundfläche des Nebengebäudes 225 m². Angaben zur Raumaufteilung im EG und DG des Hauptgebäudes sind nicht bekannt. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes wird als durchschnittlich beschrieben, wobei von außen fehlende Dachpfannen, ein fehlender Ortgangabschluss und teilweise beschädigte Rollläden erkennbar sind. Das Nebengebäude und die Außenanlagen weisen einen Unterhaltungsrückstand auf, und eine laufende Bauunterhaltung ist nicht erkennbar. Die Heizung des Hauptgebäudes ist eine ältere Ölzentralheizung, die des Nebengebäudes stammt aus dem Jahr 1999. Kunststofffenster mit Isolierverglasung wurden mutmaßlich überwiegend 2014 im Hauptgebäude erneuert. Die Besichtigung des Objekts durch den Gutachter erfolgte ausschließlich von außen. Dementsprechend basieren alle Angaben zum Gebäudeinneren auf der Bauakte oder sind unbekannt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Für den Ausbau des Dachgeschosses des Einfamilienhauses liegt kein Nachweis in der Bauakte vor; die baurechtliche Legitimität wurde für die Wertermittlung unterstellt. Altlasten oder Immissionsbelastungen sind nicht bekannt geworden. Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht) an einem Nachbargrundstück zugunsten des Versteigerungsobjekts eingetragen, die eine zusätzliche Garagenzufahrt legalisiert. Es sind keine weiteren grundbuchlich gesicherten Belastungen oder Rechte, die dem Verfahren entgegenstehen, bekannt. Vor einem Gebot ist eine umfassende Innenbesichtigung dringend anzuraten, um den tatsächlichen Zustand und den Sanierungsbedarf zu ermitteln sowie die baurechtliche Situation des Dachgeschossausbaus zu klären.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand: KI
Nutzung: KI
Besichtigung: Nur außenKI
Hinweise: Objektart: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 208.000 € (Gesamtobjekt)

Text der Bekanntmachung

Unverbindliche Objektbeschreibung: Freistehendes Einfamilienhaus mit einem angebauten Nebengebäude, Baujahr 1910, Um- und Ausbau 1965, Grundstücksgröße 1208 m², Garage. Lage: Feldweg 17, 31688 Nienstädt OT Liekwegen

Belegung

Leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: KI-/Unterlagenanalyse. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Rechte, Lasten und Verfahrenshinweise

aus dem KI-Dossier

Rechte und Lasten

Recht / Last
Grunddienstbarkeit (Wegerecht) an dem Grundstück Liekwegen Flur 5 Flurstück 82/2, eingetragen im Grundbuch von Liekwegen Blatt 491 in Abteilung II Nr. 2. Dieser Herrschvermerk legalisiert eine zusätzliche Zufahrt zur Garage über das Nachbargrundstück.

Verfahren und Verwaltung

ZVG-/Verwaltungshinweis
Für den Ausbau des Dachgeschosses des Einfamilienhauses ist kein Nachweis in der Bauakte vorhanden. Eine planungs- und baurechtliche Prüfung war nicht Bestandteil der Wertermittlung; die baurechtliche Legitimität wurde unterstellt oder es wurde angenommen, dass diese nachträglich erlangt werden kann.

Alle Angaben21 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0043 K 0017/2025
Flurstück / Fl. Nr.: 82/6KI
Amtsgericht: Bückeburg
Bundesland: Niedersachsen

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 10.11.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand: KI
Vermietungsstatus: KI
Besichtigungsstatus: Nur außenKI
Baujahr

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
Wohnfläche: KI
Grundstücksfläche
Bodenrichtwert: 80 €/m²
Gesamtbodenwert: 96.640 €1.208 m² × 80 €/m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Feldweg
Hausnummer: 17
PLZ: 31688
Ort: Nienstädt
Stadtteil: Liekwegen

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben · 5 Prüfhinweise

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
1/2 Miteigentumsanteil
Bewertungshinweise
Nutzungsvorteil Wegerecht

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechte / Belastungen
Rechtliche Hinweise

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Nutzungshinweis

Zustand 4 Angaben

Sanierungsbedarf
Schadenshinweise
Zustandszusammenfassung
GEG / Energie

Grundstück 1 Angabe

Grundstück / Lage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Kreisdurchschnitt · Kreis von Nienstädt	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.830 €/m²Durchschnitt	957 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	weist die Quelle nicht aus	667 – 1.170 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Kreisdurchschnitt · Kreis von Nienstädt

1.830 €/m²Durchschnitt

Spanne: weist die Quelle nicht aus
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte Niedersachsen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

957 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 667 – 1.170 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird der Durchschnitt des gesamten Kreises — ein einzelner Wert, keine Bandbreite.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 60 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1910 gegenüber typisch 1968).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Kreisdurchschnitt · Kreis von Nienstädt	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Durchschnitt aller ausgewerteten Kauffälle des Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Kreisdurchschnitt · Kreis von Nienstädt

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Durchschnitt aller ausgewerteten Kauffälle des Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1910Gruppe 1968

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: stark sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,20 – 8,89 €/m² im Monat, typisch 7,08 €/m² · angesetzt in 35 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 9 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 7,0 km entfernt — 204 €/m², Baujahr 1931, stark sanierungsbedürftig, 230 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Bückeburger Str., Ahnsen	Zweifamilienhaus	1931	230 m²	stark sanierungsbedürftig	47.000 €	204 €	17.11.2026	7,0 km
Am Fuchsloch, Krankenhagen	Einfamilienhaus, unbebautes Grundstück	1970	129 m²	stark sanierungsbedürftig	56.000 €	434 €	13.01.2027	17,0 km
Weseberg, Volksen	Einfamilienhaus	1920	102 m²	stark sanierungsbedürftig	68.000 €	667 €	18.11.2026	16,0 km
Friedrichstraße, Rinteln	Reihenendhaus	2001	147 m²	renovierungsbedürftig / einfach	100.000 €	680 €	17.02.2027	12,0 km
Bergstraße, Waltringhausen	Zweifamilienhaus	1968	188 m²	stark sanierungsbedürftig	180.000 €	957 €	22.09.2026	16,0 km
Auf dem Brink, Strücken	Einfamilienhaus	1968	149 m²	renovierungsbedürftig / einfach	150.000 €	1.007 €	30.09.2026	13,0 km
Hauptstraße, Pollhagen / Sachsenhagen	Einfamilienhaus	—	232 m²	unbewertet	271.500 €	1.170 €	23.06.2026	unbekannt
Mathestraße, Mathe	Einfamilienhaus	1925	264 m²	sanierungsbedürftig	334.000 €	1.265 €	24.11.2026	16,0 km
Auf den Hollen, Nordsehl	Einfamilienhaus	—	130 m²	unbewertet	277.000 €	2.131 €	28.07.2026	7,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

BORIS Niedersachsen

Bodenrichtwert: 80 €/m²; amtlicher Bodenrichtwert (BORIS)
Grundstücksfläche: 1.208 m²; Basis für den Bodenwert
Gesamtbodenwert: 96.640 €; 1.208 m² × 80 €/m²
Verkehrswert: 208.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,15; 172 €/m² / 80 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil: 111.360 €

Bodenrichtwert beim Anbieter ansehen

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert96.640 €

Gebäudeanteil111.360 €

Verkehrswert208.000 €

Nutzung: Wohnen
Zustand: baureifes Land
Zone: 04601630 · Liekwegen (BW)
Lage: Liekwegen, Nienstädt

Rechenweg

Grundstücksfläche: 1.208 m²
Gesamtbodenwert: 1.208 m² × 80 €/m²
Verkehrswert je m² Boden: 172 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 172 €/m² / 80 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil: 208.000 € − 96.640 € = 111.360 €

Bodenwert = Fläche × BRW. Gebäudeanteil = Verkehrswert − Bodenwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Schaumburg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart