ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Niepars, Mecklenburg-Vorpommern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienhaus und mehreren Nebengebäuden bebautes Anwesen in der Hauptstraße 10 im Ortsteil Duvendiek der Gemeinde Niepars (Landkreis Vorpommern-Rügen). Die Liegenschaft liegt ca. 10 km westlich der Hansestadt Stralsund in einem landwirtschaftlich geprägten Straßendorf. Das Gesamtgrundstück Flurstück 15/1 umfasst eine Fläche von 4.170 m² und wurde im Gutachten methodisch in eine ca. 2.250 m² große, bebaute Hoffläche (Bodenwert 27,00 €/m²) und eine ca. 1.920 m² große Garten- und Arrondierungsfläche im Außenbereich (Bodenwert 4,76 €/m²) aufgeteilt. Der Bodenwert des Gesamtareals beläuft sich auf 69.889,20 €. Das Wohnhaus (Gebäude 1) wurde ca. 1938 errichtet, ist teilunterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Zusammen mit dem Zwischenbau (Gebäude 2) ergibt sich eine Wohnfläche von ca. 115 m² (EG ca. 78 m², DG ca. 37 m²) zzgl. Terrasse und Vorraum. Ab 2021 erfolgten umfassende Sanierungen des Innenausbaus: Es wurden moderne Kunststoff-Isolierglasfenster (3-fach verglast) eingebaut, Leitungsstränge und Elektrik erneuert sowie zwei Bäder zeitgemäß gestaltet (bodengleiche Dusche im EG, Wanne im DG). Beheizt wird die Immobilie über eine Flüssiggastherme, teils unterstützt durch Fußbodenheizung und einen Kaminofen. Demgegenüber weisen die Nebengebäude Sanierungsbedarf auf: Eine massive Scheune/Stallung (ca. 105 m²) besitzt noch Restwert, während die Garage/Schuppen (ca. 51 m²) mit Wellasbest eingedeckt ist und wirtschaftlich als wertlos eingestuft wurde. Rechtlich und bautechnisch sind wesentliche Risiken zu beachten: Für den 2021 realisierten Dachgeschossausbau war eine ursprüngliche Baugenehmigung aus dem Jahr 1996 verfallen; der Ausbau sowie der Neubau des Vorraums (ca. 14,78 m²) und der Überdachung erfolgten ohne Genehmigung (Schwarzbau). Der Gutachter stuft diese Vorhaben als genehmigungsfähig ein, hat jedoch im Sachwertverfahren einen pauschalen Wertabschlag von 10 % (24.405,86 €) für Bauschäden und Nachgenehmigungskosten berücksichtigt. Schwerwiegende Mängel betreffen die Gründungs- und Rohbausubstanz mit Mauerwerksrissen, Ausbauchungen im Sockel sowie aufsteigender Feuchtigkeit im Keller. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei bis auf den Versteigerungsvermerk; Baulasten oder Altlastenverdachtsmomente bestehen laut amtlichen Auskünften nicht. Zusammenfassend bietet das Objekt eine ansprechende Wohnatmosphäre im Innenbereich, kombiniert mit beträchtlichem Raum- und Entwicklungsangebot auf dem Freigelände. Kaufinteressenten sollten bei der Gebotskalkulation die behördlichen Nachtragsgenehmigungen sowie die statisch-konstruktive Instandsetzung der Gründung und Fassade zwingend berücksichtigen. Da das Verfahren der Aufhebung der Gemeinschaft dient und die Immobilie eigengenutzt wird, ist zudem eine Abstimmung zur geräumten Übergabe einzuplanen.