ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Nußbach, Rheinland-Pfalz

Bei dem Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Am Hungerberg 9 in 67759 Nußbach (Landkreis Kusel, Rheinland-Pfalz, 554 Einwohner). Das Grundstück (Flurstück 2700/14) ist 783 m² groß, rechteckig geschnitten und fällt von der Straße nach hinten ab. Die Lage ist ein Wohngebiet an einer voll ausgebauten Anliegerstraße; eine Bushaltestelle liegt in ca. 360 m, der Regionalbahnhalt in ca. 6,1 km (Gutachten S. 8, 9). Das Gebäude wurde 2021 in Massivbauweise mit Betonfertigteilen errichtet und hat laut Gutachten 166,04 m² Wohnfläche (Hauptwohnung 116,79 m², Einliegerwohnung 49,25 m²) sowie zwei angebaute Doppelgaragen (Gutachten S. 13, 14). Das Objekt ist nicht fertiggestellt und steht leer. Rohinstallationen sind in wesentlichen Bereichen vorhanden; es fehlen Bodenbeläge, Innentüren, Oberflächen, Teile der Elektro- und Sanitärendmontage, die Haustechnik (insbesondere der Wärmeerzeuger) sowie wesentliche Arbeiten an Garage und Außenanlagen, die nur geschottert bzw. grob eingeebnet sind. Der Gebäudestandard wird als gehoben (3,66) eingestuft. Die Fertigstellungskosten schätzt der Gutachter überschlägig auf ca. 164.000 € brutto (Gutachten S. 53). Im Grundbuch Abteilung II steht eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Ortsgemeinde; Abteilung III wurde nicht berücksichtigt. Versteigert wird laut Bekanntmachung der Grundbesitz zu je 1/2-Anteil, der Verkehrswert von 326.000 € gilt für das Gesamtausgebot (163.000 € je Hälfteanteil). Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt, die Wertgrenzen sind weggefallen. Die Sicherheit beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Wiederkehrende Beiträge werden erhoben. Der Marktwert von 326.000 € wurde im Sachwertverfahren ermittelt (Ertragswert stützend 266.000 €) und enthält einen Abzug von 164.000 € für die Fertigstellung. Eine Investition kann sich eher für Bieter mit Bau- und Ausbauerfahrenheit eignen, sofern die tatsächlichen Fertigstellungskosten, die Bruchteilsversteigerung und die Rückauflassungsvormerkung geklärt sind. Wegen der Schätzunsicherheit der Kosten und der offenen Rechte sollte vor dem Termin Akteneinsicht und rechtliche Prüfung erfolgen.