TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Obernburg, Bayern

Das zu bewertende Zwangsversteigerungsobjekt (Az. 851 K 48/23) befindet sich im Brennerweg 1 und Finkenweg in 63785 Obernburg a. Main. Bei der Immobilie handelt es sich um ein im Jahr 1959 errichtetes, freistehendes und eingeschossiges Einfamilienhaus mit voll ausgebautem Dachgeschoss, das auf einem großzügigen Grundstück von 1.225 m² (Flurstück 6373/1) in leichter Westhanglage errichtet wurde. Die Außenanlagen umfassen einen attraktiven Garten mit reiner Südausrichtung. Zum Erwerb gehört ebenfalls ein 1/5-Miteigentumsanteil an der Erschließungsfläche des Finkenwegs (Flurstück 6373/12, Gesamtgröße 275 m²). Ein angebautes Nebengebäude, ehemals als Stall oder Scheune genutzt, ergänzt das Ensemble auf dem Hauptgrundstück. Die Wohnfläche des Haupthauses beträgt circa 150 m² und verteilt sich auf fünf Zimmer, eine Küche, ein Badezimmer sowie zwei separate WCs. Ergänzt wird das Raumangebot durch eine Loggia, eine Dachterrasse und eine direkt im Kellergeschoss integrierte Garage. Die Ausstattung entspricht im Wesentlichen dem Baujahr: Die Beheizung erfolgt über eine klassische Öl-Zentralheizung, während die Fenster noch als Holzfenster mit einfacher Verglasung ausgeführt sind. Der bauliche Zustand wird als baujahresgemäß mit erheblichem Instandhaltungs- und Modernisierungsstau beschrieben. Das angebaute Nebengebäude ist technisch sowie wirtschaftlich vollständig überaltert und bedarf einer umfassenden Sanierung oder des Rückbaus. Die Wertermittlung beziffert den Gesamtverkehrswert auf 680.000 €, wovon 675.000 € auf das Wohnhausgrundstück entfallen. Hierbei ist eine werthaltige Baulandreserve im Wert von 220.000 € im Bodenwert integriert. Demgegenüber steht ein gutachterlich berücksichtigter Modernisierungsstau von rund 230.000 €, welcher den Gebäudesachwert entsprechend gemindert hat. Da es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft handelt, besteht das typische Risiko von Differenzen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Da in einem vorangegangenen Termin der Zuschlag nach § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Bietgrenzen von 5/10 und 7/10 für den Versteigerungstermin am 27.10.2026 hinfällig. Für kapitalstarke Investoren und Projektentwickler stellt das Objekt eine erstklassige Gelegenheit dar. Der hohe Bodenwertanteil inklusive Baulandreserve bietet langfristige Wertstabilität und Entwicklungspotenzial. Aufgrund der weggefallenen Wertgrenzen besteht die Chance auf einen günstigen Erwerb unterhalb des Verkehrswertes. Bietern wird dringend empfohlen, die anstehenden Modernisierungskosten von mindestens 230.000 € für energetische Sanierungen und Grundrissoptimierungen fest in ihr maximales Gebot einzupreisen.