ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Oppershausen, Thüringen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus nebst drei unbebauten Grundstücken in der Gemeinde Oppershausen (Am Wasser 14, 99986 Oppershausen). Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 80.300 EUR, wovon 76.500 EUR auf das Einfamilienhaus (inklusive 500 EUR für ein Gartengerätehaus als Zubehör) und die restlichen Beträge auf die drei als Rohbauland eingestuften Flurstücke 616 (1.700 EUR), 617 (800 EUR) und 618 (1.300 EUR) entfallen. Die Gesamtgrundstücksfläche beläuft sich auf 585 m², wovon das Hausgrundstück 282 m² ausmacht. Da für die Wertermittlung keine Innenbesichtigung stattfinden konnte und die Bewertung rein nach dem äußeren Anschein durchgeführt wurde (Exposee S. 1), sind die baulichen Daten nur eingeschränkt belastbar. Das Baujahr des Hauses wurde auf ca. 1920 und die Wohnfläche auf rund 160 m² unterstellt. Es ist explizit von einem Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf auszugehen, dessen genaues Ausmaß jedoch aufgrund des fehlenden Innenzugangs unklar bleibt. Zu den Außenanlagen gehört ein Pkw-Stellplatz im Freien sowie ein Fertigteil-Gartengerätehaus. Als wesentliche Risiken sind neben der fehlenden Innenbesichtigung auch rechtliche Aspekte zu beachten. In den Exposees werden für das Wohnhaus sowie für die Grundstücke 616 und 617 mehrere Überbauten (Überbau 1, Überbau 2 und 3) aufgeführt, was zu rechtlichen Auseinandersetzungen oder Einschränkungen führen kann. Positiv für potenzielle Bieter ist, dass die gesetzlichen Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 im anstehenden Termin gemäß § 85a ZVG weggefallen sind (Bekanntmachung S. 2). Aus Investorensicht stellt das Objekt ein klassisches Hochrisiko-Szenario mit spekulativem Charakter dar. Der sehr niedrige Einstiegspreis und die zusätzlichen Freiflächen bieten zwar erhebliches Entwicklungspotenzial, das Risiko unvorhersehbarer Sanierungskosten im Innenbereich ist jedoch immens. Ein Erwerb empfiehlt sich daher nur für erfahrene Akteure, die erhebliche finanzielle Puffer für eine Kernsanierung einplanen und bereit sind, das Risiko der Überbauten rechtlich abzusichern.