TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Paderborn, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Scherfeder Straße 23 in einem reinen Wohngebiet im südöstlichen Teil der Kernstadt von Paderborn. Die Wohnlage wird im Gutachten als gut eingestuft, besonders hervorzuheben ist der hervorragende Grünflächenbezug, da der Außenbereich nur ca. 50 Meter östlich beginnt. Das 770 m² große Grundstück ist mit einem vollunterkellerten, ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhaus mit Flachdach aus dem Baujahr 1975 bebaut. Die Gesamtwohnfläche von 197 m² verteilt sich auf das Erdgeschoss (143 m²) und eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss (54 m²). Zudem existiert eine Doppel-Kellergarage sowie ein ca. 1998 errichteter Anbau mit 22 m² Bruttogrundfläche.\n\nDer bauliche Zustand des Hauptgebäudes entspricht im Wesentlichen dem Herstellungsjahr 1975, da keine nennenswerten Modernisierungen durchgeführt wurden. Der Gutachter beziffert den Aufwand für bestehende Baumängel und Bauschäden auf insgesamt 25.000 EUR. Zu den Mängeln gehören Risse im Außenputz, eine teilweise defekte Attikabekleidung sowie schadhafte Bodenfliesen. Der Anbau befindet sich zudem noch im Rohbauzustand und das im Erdgeschoss integrierte Schwimmbad ist derzeit ungenutzt. Der rückwärtige Holzschuppen ist vernachlässigt und die Freiflächen zeigen sich in einem verwilderten Zustand.\n\nIn Abteilung II des Grundbuchs ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Paderborn eingetragen (Verbot von Ställen, Einzelhandel, Gaststätten), welche jedoch keinen messbaren Einfluss auf den Verkehrswert hat. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt. Das Objekt ist aktuell an eine Studenten-WG vermietet, die eine monatliche Netto-Kaltmiete von 1.348 EUR zahlt. Diese Miete wurde vom Gutachter als nachhaltig und marktüblich eingestuft und floss direkt in das Ertragswertverfahren ein.\n\nAus Investorensicht bietet das Objekt aufgrund der stabilen Vermietungssituation und der guten Lage in Paderborn eine solide Basis. Die anstehenden Sanierungs- und Fertigstellungsarbeiten bieten die Chance zur energetischen Aufwertung und Wertsteigerung. Unter Berücksichtigung des Sanierungsstaus von mindestens 25.000 EUR stellt das Objekt eine interessante Investitionsmöglichkeit dar, sofern der Zuschlag mit einem entsprechenden Sicherheitsabschlag auf den Verkehrswert von 490.000 EUR erfolgt.