TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Pilsting, Bayern

Versteigert werden zwei Grundstücke im Grundbuch von Großköllnbach Blatt 1289: das 496 m² große Flurstück 427 (Weidenweg 6) mit einem Einfamilienhaus und angebauter Garage sowie das 579 m² große, unkultivierte Gartenland Flurstück 428/7 nahe Weidenweg, das als eigenes Versteigerungsobjekt mit 8.685 € bewertet ist. Großköllnbach ist ein Gemeindeteil von Pilsting im Landkreis Dingolfing-Landau, etwa 3,5 km vom Ortszentrum, 8 km von Landau an der Isar und 40 km von Landshut entfernt; B 20 und A 92 liegen in der Nähe. Der Gutachter beschreibt eine normale Wohnlage in einer Wohnstraße mit mäßigem Verkehr, überwiegend offene Wohnbebauung und einen benachbarten Landwirtschaftsbetrieb ohne wahrnehmbare Beeinträchtigung; Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich im Hauptort, Schulen und Ärzte in Landau. Denkmalschutz besteht nicht, in Abteilung II ist nur der Versteigerungsvermerk eingetragen. Das 1979 in Massivbauweise errichtete Wohnhaus hat Erd- und Dachgeschoss, Spitzboden und Vollunterkellerung (Bruttogrundfläche 552 m²) sowie rund 237,54 m² Wohn- und Nutzfläche; das Dachgeschoss wurde abweichend vom Eingabeplan zu Wohnräumen ausgebaut. Ausstattung: Holzfenster mit Isolierverglasung, Parkett, Laminat, Teppich und Fliesen, Holztüren teilweise mit Rundbögen, Bad im Erdgeschoss mit Eckbadewanne, zwei Balkone, Kelleraußentreppe, Partykeller. Beheizt wird mit einer Ölzentralheizung, das Holzdach ist ungedämmt, ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Gutachter stuft den Zustand als altersgemäß normal ein, listet aber Schäden und unfertige Arbeiten mit zusammen 18.800 € auf: fehlende Kaminverblechung (5.000 €), Wasserschäden durch undichte Kellerlichtschächte und im Bad EG, fehlende Dusche und unvollständige Schadensbeseitigung im Bad OG, unfertige Dachfensterverkleidung, Heizkörper im Untergeschoss sowie Balkone ohne Belag und Abdichtung (7.000 €). Die Garage hat ein Kipptor und einen Rohbetonboden. Das Verfahren dient der Aufhebung der Gemeinschaft; das Haus ist eigengenutzt. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts und ist sofort zu leisten, Barzahlung ist ausgeschlossen, Bietvollmachten müssen öffentlich beglaubigt sein. Rechtliche Risiken ergeben sich aus dem nicht geprüften Dachgeschossausbau, den nur mündlich eingeholten Behördenauskünften und der getrennten Versteigerung der beiden Grundstücke. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren ermittelt: Bodenwert 54.560 € (110 €/m², Bodenrichtwert zum 01.01.2024) zuzüglich 8.685 € Gartenland (15 €/m²), alterswertgeminderte Herstellungskosten 322.121 € bei 28 Jahren Restnutzungsdauer, Marktanpassung minus 7,5 %, abzüglich 18.800 € Schäden; Sachwert 353.212 €, Ertragswert 334.971 € (Miete 7 €/m², Liegenschaftszins 2,5 %), Verkehrswert gerundet 353.000 €, davon 344.315 € für das Hausgrundstück und 8.685 € für das Gartenland. Für Selbstnutzer mit Sanierungsbereitschaft ist das Objekt prüfenswert; die energetische Ertüchtigung sollte in die Gebotsplanung einfließen.