KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · vermietet

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein leerstehendes, sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit ca. 176 m² Wohnfläche auf einem 286 m² großen Grundstück in Probstzella-Marktgölitz. Der festgesetzte Verkehrswert liegt bei 80.000,00 €, wobei die gesetzlichen Wertgrenzen im anstehenden Termin am 08.12.2026 weggefallen sind. Das Gebäude weist erhebliche Mängel aus einer abgebrochenen Sanierung sowie Feuchtigkeit im nicht zugänglichen Keller auf. Trotz des hohen Sanierungsstaus bietet das Objekt Handwerkern eine sehr günstige Erwerbschance zur Eigennutzung oder Vermietung. Eine sorgfältige Vorkalkulation der Renovierungskosten ist aufgrund der regionalen Strukturschwäche dringend anzuraten.

Biet-Score

Sehr riskant · 15 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich ausschließlich für handwerklich versierte Selbstnutzer oder spezialisierte Investoren, die den massiven Sanierungsstau in Eigenleistung beheben können. Chancen liegen im extrem niedrigen Einstiegspreis durch die weggefallenen Wertgrenzen und dem soliden Grundgerüst des Hauses. Risiken bestehen vor allem in den unkalkulierbaren Kosten für die Kellerfeuchtigkeit und die unfertige Haustechnik. Aufgrund der demografisch bedingten Nachfrageschwäche der Region ist von einer spekulativen Wertsteigerung abzusehen; der Fokus muss auf einer kostenbewussten Sanierung liegen.

Chancen

6

Risiken

6

Kein Zugang zum Kellerbereich während des Ortstermins verhindert eine genaue Prüfung der Bausubstanz und Feuchtigkeitsschäden.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt ist ein freistehendes, mehrgeschossiges Einfamilienhaus in der Ortsstraße 60 im Ortsteil Marktgölitz der Gemeinde Probstzella (PLZ 07330). Das unregelmäßig zugeschnittene Reihengrundstück umfasst eine Gesamtfläche von 286 m² (Gemarkung Marktgölitz, Flurstück 26/1, Blatt 63 BV 1). Die unmittelbare Nähe zum Flusslauf der „Gölitz“, welcher direkt an der nördlichen Grundstücksgrenze verläuft, prägt die dörfliche Wohnlage. Marktgölitz ist ein kleiner Ortsteil mit etwa 230 Einwohnern im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt, welcher laut Demografiebericht von schrumpfenden Bevölkerungszahlen und strukturellem Leerstand geprägt ist. Der Bodenrichtwert beträgt hier 20,00 €/m² (Stichtag 01.01.2024), was zu einem reinen Bodenwert von 6.578,00 € führt. Das Gebäude (Massiv- und Fachwerkbau) besitzt eine Wohn- und Nutzfläche von rund 176 m², verteilt auf das Erdgeschoss (ca. 52 m²), Obergeschoss (ca. 75 m²) und das ausgebaute Dachgeschoss (ca. 49 m²). Das genaue Baujahr ist unbekannt (geschätzt ca. 80 Jahre). Es zeigt sich ein deutlicher Sanierungsstau durch eine stecken gebliebene Sanierung. Zwar wurden punktuell Modernisierungen vorgenommen – wie die Heizungsanlage aus 2009, Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie das Bad im Obergeschoss –, jedoch verbleibt ein erheblicher Fertigstellungsaufwand. Im Erdgeschoss sind Heizraum und Nebenräume stark beschädigt, die Pufferspeicherinstallation ist unfertig und es lagert Unrat. Das Dachgeschoss weist unverkleidete OSB-Platten auf, das Dachfenster ist schadhaft und der Spitzboden ungenügend gedämmt. Der Sachwert wurde auf 79.600,00 € und der Ertragswert auf 56.800,00 € ermittelt. Als zentrales Risiko gilt das angrenzende Fließgewässer. Laut Schuldnerangaben ist im ca. 8 m² großen Keller, der beim Ortstermin nicht zugänglich war, Wassereinfluss vorhanden. Zudem besteht das Risiko von nicht sichtbarem Schimmel- oder Hausschwammbefall. Baulasten oder Altlasten sind laut Behördenauskünften nicht eingetragen. Die Straßenfront-Einfriedung steht im Eigentum des Landes Thüringen. Der Versteigerungstermin ist auf den 08.12.2026 angesetzt. Da die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 weggefallen sind, besteht die Chance auf einen sehr günstigen Erwerb unterhalb des Verkehrswertes von 80.000,00 €. Für handwerklich versierte Investoren oder lokale Eigennutzer bietet sich hier eine günstige Einstiegsmöglichkeit. Die Ertragsperspektiven sind wegen des schwierigen Mietmarktes und der demografischen Schwäche der Region begrenzt. Daher ist eine genaue Kalkulation der Sanierungskosten vor Abgabe eines Gebots zwingend erforderlich, da der Sanierungsaufwand den reinen Erwerbspreis deutlich übersteigen dürfte.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

freistehendes Wohnhaus ; mehrgeschossig ; Reparaturanstau/Instandsetzungsbedarf ; im Außenberech Schuppen und Überdachung vorhanden

Hinweise zur Datenlage

Gute Datenbasis durch vorliegendes ausführliches Verkehrswertgutachten mit Innenbegehung der Hauptflächen, Einschränkung lediglich durch den nicht zugänglichen Keller.
Teilbesichtigung (Hauptgebäude innen besichtigt, Keller nicht zugänglich).

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0051/2025
Amtsgericht: Rudolstadt
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 08.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 80.000 €
Wohnfläche: 176 m²
Nutzfläche: 12 m²
Grundstücksfläche: 286 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 286 m²
Bodenrichtwert: 20 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 5.720 €286 m² × 20 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Ortsstraße
Hausnummer: 60
PLZ: 07330
Ort: Probstzella
Stadtteil: Marktgölitz

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Soll-Miete (mtl.)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt455 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 176 m² Wohnfläche · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Saalfeld/Saale	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	777 €/m²typischer Wert	522 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	568 – 858 €/m²	436 – 710 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-41 % unter dem typischen Wert	-13 % unter dem Median
Quelle	Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Saalfeld/Saale

777 €/m²typischer Wert

Spanne: 568 – 858 €/m²
Dieses Objekt: -41 % unter dem typischen Wert
Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

522 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 436 – 710 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -13 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Saalfeld/Saale	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Üblicher Marktpreis · Saalfeld/Saale

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 176 m²Gruppe 158 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Markt, Königsee	Einfamilienhaus	1800	197 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	325 €	13.01.2027
Uhlsbachstraße, Uhlstädt	Einfamilienhaus	1930	140 m²	stark sanierungsbedürftig	53.000 €	379 €	10.03.2027
Stiegel, Reichmannsdorf	Einfamilienhaus	1880	187 m²	renovierungsbedürftig / einfach	95.500 €	511 €	02.12.2026
Horba, Horba	Einfamilienhaus	1914	169 m²	renovierungsbedürftig / einfach	90.000 €	533 €	08.12.2026
Saalfelder Straße, Schwarza	Doppelhaushälfte	1870	95 m²	stark sanierungsbedürftig	67.000 €	705 €	04.11.2026
An der Leite, Rottenbach	Einfamilienhaus	—	146 m²	sanierungsbedürftig	106.000 €	726 €	14.10.2026
Remdaer Hauptstraße, Remda	Reihenhaus	1936	102 m²	sanierungsbedürftig	80.000 €	784 €	09.12.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 28

Bodenrichtwert: 20 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 286 m²
Anteiliger Bodenwert: 5.720 €
Verkehrswert: 80.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 13,99
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 74.280 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 28 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert5.720 €

Gebäude / Wohnung74.280 €

Verkehrswert80.000 €

Zone: Marktgölitz Nr. 343126

Rechenweg

Flächenanteil: 286 m² Gesamtgrundstück = 286 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 286 m² × 20 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 280 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 280 €/m² / 20 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 80.000 € − 5.720 € = 74.280 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Saalfeld-Rudolstadt, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart