TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Pulheim, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt Mühlenstraße 1 liegt im Ortskern des beliebten Pulheimer Stadtteils Brauweiler in einer verkehrsberuhigten Einbahnstraße (durchschnittliche Wohnlage). Das 166 m² große Grundstück (Flur 28, Flurstück 1600) ist nahezu vollständig mit einem grenzständigen Einfamilienhaus, einem eingeschossigen Anbau und einer unterkellerten PKW-Garage überbaut. Das Haupthaus weist eine Wohnfläche von 51,68 m² im Erdgeschoss auf (2 Zimmer, Küche, Bad, Flur). Nutzflächen bieten der Abstellraum/Waschküche im Anbau, der Speicher im Dachgeschoss sowie der Kellerraum unter der Garage. Zustand & Ausstattung: Das Ursprungsbaujahr des Haupthauses liegt vor 1926 (über 100 Jahre alt), der Anbau entstand um 1960. Die Immobilie steht seit rund 16 Jahren leer und befindet sich in einem stark vernachlässigten, sanierungsbedürftigen Zustand. Zu den wesentlichen Mängeln zählen Feuchtigkeit im Keller, im Dachstuhl und an der Fassade, korrodierte Stahlträger der Kappendecke im Garagenbereich mit unklarer Tragfähigkeit, verschlissene Dacheindeckungen (teilweise Wellasbest und Bitumen) sowie eine stillgelegte Öl-Zentralheizung. Der Grundriss entspricht mit gefangenen Räumen, Deckenhöhen von teilweise nur 2,15 m und dem nur von außen zugänglichen Anbau nicht mehr zeitgemäßen Ansprüchen. Rechte, Lasten & Risiken: In Abteilung II des Grundbuchs sowie im Baulastenverzeichnis sind keine Belastungen eingetragen. Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Zu beachten sind nachbarliche Besonderheiten: Die Dachüberstände zum südlichen Nachbargebäude überlappen sich teilweise, und die Eigentümer erkennen historische Grenzpunkte aus dem Jahr 2015 nicht an. Zudem handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 138.000,00 € (überwiegend aus dem Sachwert abgeleitet) bietet das bezugsfreie Gebäude eine preiswerte Basis für eine Kernsanierung im Kölner Speckgürtel. Investoren sollten jedoch die erheblichen Instandsetzungskosten für Statik, Dach und Haustechnik sowie die beengten Raumverhältnisse bei der Gebotsfindung konservativ einpreisen.