ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Rodgau, Hessen

Das Versteigerungsobjekt in der Taunusstraße 18 befindet sich in der Siedlung Rollwald im Rodgauer Stadtteil Nieder-Roden. Das 614 m² große Eckgrundstück liegt in einem ruhigen allgemeinen Wohngebiet mit Südausrichtung des Gartens. Die Verkehrsanbindung ist dank der fußläufig in ca. 300 m Entfernung gelegenen S-Bahn-Haltestelle mit Direktverbindungen nach Offenbach und Frankfurt am Main hervorragend. Auf dem Grundstück befindet sich ein um ca. 1960 massiv erbautes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Teilunterkellerung, nicht ausgebautem Satteldach sowie einer massiven Einzelgarage mit Anbau. Die Wohnfläche beträgt laut archivierter Baupläne rund 151 m² bei einer Brutto-Grundfläche von ca. 352 m². Das Wohnhaus befindet sich in einem instandhaltungsbedürftigen Zustand mit erkennbar vernachlässigtem Gesamteindruck. Von außen zeigen sich deutliche Fassaden- und Putzrisse, Durchfeuchtungen am eingeschossigen Anbau sowie Reparaturbedarf an Dach und Dachentwässerung. Im Jahr 2024 wurde in Eigenleistung eine gebrauchte Öl-Brennwertheizung installiert, die laut Schornsteinfeger Undichtigkeiten in der Abgasführung aufweist, mangelbehaftet ist und mangels Fachunternehmererklärung nicht abgenommen wurde. Da der Sachverständige keinen Zutritt zum Gebäudeinneren erhielt, konnte der Innenausbau nicht überprüft werden. Vor diesem Hintergrund brachte der Gutachter im Sachwertverfahren einen kalkulatorischen Sicherheitsabschlag von rund 34.000 € in Ansatz. Rechtlich ist das im Grundbuch von Nieder-Roden Blatt 5875 eingetragene Grundstück in Abteilung II lastenfrei. Zu beachten ist jedoch, dass die beim Garagendach installierte Solaranlage über die Flurstücksgrenze auf das Nachbargrundstück ragt und zurückgebaut werden muss. Zudem liegen dem Kreisbauamt keine Baugenehmigungen oder Bauvorlagen vor, sodass hier rechtliche Risiken bestehen. Eine formelle Diskrepanz besteht beim Aktenzeichen, da das Gutachten das Vorverfahren 43 K 10/24 ausweist, die Terminsbestimmung jedoch unter 43 K 41/25 geführt wird. Aus Investorensicht bietet die Immobilie eine solide Substanzbasis, da der Bodenwert mit 430.000 € (Bodenrichtwert 700 €/m²) bereits rund 90 % des Verkehrswertes von 480.000 € abbildet. Durch die bestehende Eigennutzung und den ungewissen Innenzustand verbleibt jedoch ein nicht unerhebliches Vollstreckungs- und Sanierungsrisiko. Ein rentabler Erwerb setzt einen entsprechenden Sicherheitsabstand beim Bietpreis sowie Reserven für eine grundlegende energetische und bauliche Sanierung voraus.