ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Rotenburg a. d. Fulda, Hessen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Rotenburg a. d. Fulda ist ein Fachwerkgebäudeensemble, bestehend aus einem Haupthaus mit Anbau und Schuppen (Flurstück 201/1) sowie einem Hinterhaus (Flurstück 201/2). Der amtliche Verkehrswert beträgt 91.700 EUR, aufgeteilt in 85.700 EUR für Flurstück 201/1 und 6.000 EUR für Flurstück 201/2. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren für die Gebäude und dem Vergleichswertverfahren für den Bodenwert. Das Flurstück 201/2 ist ausschließlich über Flurstück 201/1 erschlossen, eine Zusammenlegung wird empfohlen. Das Objekt ist augenscheinlich leerstehend und wird nicht gewerblich genutzt. Angaben zu Ist- oder Marktmieten liegen nicht vor, wodurch keine Mieterträge oder Renditen aus den Unterlagen ableitbar sind. Die Mikrolage für Wohnzwecke wird als normal üblich bzw. gut im ländlichen Raum bewertet, was grundsätzlich eine Vermietbarkeit nach Sanierung nahelegt. Das Gebäude stammt aus dem 18. bis 19. Jahrhundert und ist sanierungsbedürftig, mit einem festgestellten Reparaturstau und alter Bausubstanz. Die Grundrisskonzeption ist veraltet und die Ausstattung wird als einfach eingestuft. Der Gesamtzustand ist befriedigend. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und der Wärmeschutz des Daches ist nicht ersichtlich. Es besteht Denkmalschutz für das Hauptgebäude und die Gesamtanlage, was alle baulichen Maßnahmen genehmigungspflichtig macht. Der Sachverständige konnte das Objekt nur von außen besichtigen, da die Schuldnerin den Zugang verweigerte. Dies führte zu einem pauschalen Wertabschlag von 10% für die fehlende Innenbesichtigung. Funktionsprüfungen technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurden nicht durchgeführt, und verdeckte Mängel, Altlasten oder statische Probleme konnten nicht beurteilt werden. Die Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt. Im Grundbuch sind ein Versteigerungsvermerk und ein Sanierungsvermerk eingetragen. Das Objekt liegt in einem vereinfachten Sanierungsgebiet, wobei der Sanierungsvermerk als wertneutral beurteilt wird. Die Veräußerung bedarf der gemeindlichen Genehmigung, wenn der Kaufpreis den sanierungsunbeeinflussten Wert überschreitet. Das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Vor einem Erwerb sind die denkmalschutzrechtlichen Auflagen und die tatsächlichen Sanierungskosten detailliert zu prüfen.