ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Rotenburg an der Fulda, Hessen

Das Bewertungsobjekt umfasst ein historisches Fachwerkensemble in 36199 Rotenburg an der Fulda, St.-Georg-Straße 11. Die Liegenschaft setzt sich aus zwei Buchgrundstücken zusammen: dem unregelmäßig geschnittenen Flurstück 201/1 mit 160 m² sowie dem vollflächig bebauten Flurstück 201/2 mit 22 m², woraus sich eine Gesamtgrundstücksfläche von 182 m² ergibt. Das Anwesen liegt im Mischgebiet der Altstadt in unmittelbarer Nähe zum Marktplatz und verfügt über eine gute fußläufige Anbindung an alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Auf dem Areal befinden sich ein zweigeschossiges, unterkellertes Fachwerk-Haupthaus nebst Anbau (ehemalige Scheune/Werkstatt), ein freistehender Schuppen sowie ein zweigeschossiges Hinterhaus auf dem Flurstück 201/2, welches nur über Flurstück 201/1 betreten werden kann. Das Ursprungsbaujahr des Haupthauses wird auf das 18. bis 19. Jahrhundert datiert, der Scheunenanbau auf Mitte des 19. Jahrhunderts. Das Hauptgebäude ist als zweischiffiger Rähmbau mit kunstvollen Mannfiguren und Bauzier errichtet. Der Gesamtzustand wird vom Gutachter augenscheinlich als befriedigend mit einfacher Ausstattung und erheblichem Sanierungsbedarf bzw. Reparaturstau eingestuft. Da die Schuldnerin keinen Zutritt gewährte, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Angaben zu Raumaufteilung, Haustechnik, Heizung und Leitungsnetzen beruhen daher ausschließlich auf Annahmen; ein Energieausweis liegt nicht vor. Auf dem Grundstück existieren keine Pkw-Stellplätze und kein Garten, lediglich ein kleiner befestigter Innenhof. Rechtlich ist das Haupthaus als Einzelkulturdenkmal geschützt und Teil einer denkmalgeschützten Gesamtanlage gem. § 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz. In Abteilung II des Grundbuchs ist zudem ein Sanierungsvermerk für ein vereinfachtes Sanierungsverfahren eingetragen. Das Altlastenkataster wurde nicht eingesehen, Verdachtsmomente wurden jedoch nicht festgestellt. Erschließungsbeiträge sind nach behördlicher Auskunft bezahlt. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren stichtagsbezogen zum 06.11.2024 auf 91.700 € festgesetzt, wobei aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung ein pauschaler BoG-Sicherheitsabschlag von 10 % (9.854 €) in Abzug gebracht wurde. Für Kaufinteressenten stellt die Immobilie ein Sanierungsobjekt mit spekulativem Charakter dar. Zwar lockt der niedrige Verkehrswert bei zentraler Innenstadtlage, doch bergen der unbekannte Innenzustand, mögliche Substanzschäden im Fachwerk und strenge Auflagen des Denkmalamts erhebliche finanzielle Unwägbarkeiten. Bietinteressenten sollten vorab prüfen, ob ein gemeinsamer Erwerb beider Flurstücke gesichert ist, und zwingend substantielle finanzielle Puffer für Sanierungsmaßnahmen einplanen.