ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Salzhemmendorf, Niedersachsen

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Saalestraße 13 im Ortsteil Ockensen der niedersächsischen Gemeinde Salzhemmendorf. Bei der Immobilie handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Doppelgarage auf einem 1.315 m² großen, regelmäßig geschnittenen Grundstück. Laut Angaben der Deckseite umfasst das Gebäude eine Wohnfläche von 301,88 m², verteilt auf Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss über einem Untergeschoss. Das genaue Ursprungsbaujahr ist der Akte nicht zu entnehmen; 1979 erfolgte die Genehmigung eines Kelleranbaus mit Garage, gefolgt von einer Aufstockung des Wohnhauses im Jahr 2002 in Holzrahmenbauweise. Zustand & Ausstattung: Der bauliche Zustand ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Das Kellergeschoss befindet sich weitgehend in einem rohbauähnlichen Zustand mit unverkleideten Unterdecken und Wänden. Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden offene Fugen im Fußbodenbelag sowie diverse weitere Baumängel und Schlechtzustände festgestellt, die der Sachverständige mit einem pauschalen Abzug von 30.000 € bewertete. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung. Ein Energieausweis liegt nicht vor; der Sachverständige stuft den Schall- und Wärmeschutz als nicht mehr zeitgemäß ein. Rechtliche Aspekte & Risiken: Das Objekt steht leer und wird nicht gewerblich genutzt; Miet- oder Pachtverhältnisse bestehen nicht. Im Erdreich besteht laut Gutachten kein Verdacht auf Altlasten. Wesentliche Risiken liegen im unfertigen Innenausbau des Untergeschosses, den festgestellten Baumängeln sowie im unbekannten Alter der älteren Bausubstanz vor der Aufstockung. Zudem liegt den öffentlichen Unterlagen lediglich ein kurzes Exposé bei, während das vollständige Gutachten nur vor Ort beim Amtsgericht Hameln eingesehen werden kann. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 260.000 € bietet die Immobilie ein attraktives Quadratmeterpreisniveau für ein großes Einfamilienhaus samt Doppelgarage. Der vorhandene Leerstand verschafft Handlungsfreiheit für Sanierungs- und Fertigstellungsarbeiten. Bieter sollten jedoch ausreichende Liquiditätsreserven für den Kellerfertigausbau und die energetische Ertüchtigung einkalkulieren.