ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Sand am Main, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus mit einer Garage und einem Nebengebäude (Geräte/Holzlege) auf dem Grundstück Flst. 1880/1 an der Adresse Am Brünnlein 18 in 97522 Sand am Main. Das großzügige Grundstück besitzt eine Gesamtfläche von 564 m² und befindet sich in einer durchschnittlichen Wohnlage innerhalb eines gewachsenen Siedlungsgebiets (ausgewiesen als verkehrsberuhigte 30er-Zone). Die unterfränkische Weinbaugemeinde Sand am Main überzeugt durch ihre landschaftlich reizvolle Einbettung am Rande des Naturparks Steigerwald und nahe dem Altmain-Badesee. Es besteht eine gute regionale Verkehrsanbindung an die Autobahn A70 sowie an die Bundesstraße B26, während Geschäfte des täglichen Bedarfs und soziale Infrastruktur im Ort vorhanden sind. Das im Jahr 1962 bauaufsichtlich genehmigte Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 124 m², wovon sich 74 m² auf das Erdgeschoss (inklusive einer nachträglich im Jahr 1993 errichteten Terrasseneinhausung von ca. 8 m²) und 50 m² auf das ausgebaute Dachgeschoss verteilen. Das Gebäude wurde in solider Massivbauweise errichtet und ist voll unterkellert. Zu den Modernisierungen der letzten Jahre zählen die Erneuerung der Gaszentralheizung im Jahr 2016, die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach im Jahr 2019 (mit einem Zubehörwert von 5.000 €) sowie ein teilweiser Austausch der Fenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster. Dennoch wird der bauliche Gesamtzustand nach den vorgenommenen Außenbegehungen als unzureichend und der Pflegezustand als vernachlässigt und eingeschränkt beurteilt. Es besteht ein erheblicher, allumfassender Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Ein gravierendes Risiko für potenzielle Erwerber stellt der Umstand dar, dass dem Sachverständigen eine Innenbesichtigung des Wohnhauses verwehrt blieb. Der Zustand wesentlicher Bauteile im Inneren – wie Sanitärobjekte, Elektroinstallationen, Decken- und Wandbeläge, Innentüren sowie das Treppenhaus – ist somit gänzlich unbekannt. Zudem wurden bei den Außenbegehungen deutliche optische und konstruktive Mängel festgestellt: Es zeigen sich Schäden im Bereich der Dachrinnen, am Windfangvorbau und im Garagenbereich. Auch weisen die Kaminzüge Schäden auf, und die Terrasseneinhausung wurde augenscheinlich in einer nicht fachmännischen, eingeschränkten Bauausführung errichtet. Ein Energieausweis liegt ebenfalls nicht vor. Da das Objekt laut amtlicher Bekanntmachung vom Eigentümer selbst genutzt wird, muss zudem mit einer eventuellen Räumungsverzögerung nach dem Zuschlag gerechnet werden. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 224.000 € (davon 219.000 € für die Immobilie und 5.000 € für die Photovoltaikanlage als Zubehör) eignet sich dieses Objekt vor allem für handwerklich erfahrene Investoren oder Bauträger. Da der Zuschlag in einem früheren Termin versagt wurde, sind für den Versteigerungstermin am 26. Oktober 2026 beim Amtsgericht Bamberg alle gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) außer Kraft gesetzt. Dies eröffnet die Möglichkeit zu einem ausgesprochen günstigen Erwerb weit unter dem gutachterlichen Verkehrswert. Kaufinteressenten sollten jedoch zwingend ein großzügiges Budget für eine umfassende Kernsanierung und Beseitigung des Bewirtschaftungsstaus einplanen sowie finanzielle Rücklagen für eventuelle verdeckte Schäden im unbesichtigten Gebäudeinneren bilden.