ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schackendorf, Schleswig-Holstein

Das Versteigerungsobjekt Wierensiek 1 in 23795 Schackendorf umfasst ein freistehendes, nicht unterkellertes Einfamilienhaus nebst massiver Garage auf einem 1.376 m² großen Grundstück (Flur 1, Flurstück 25/5). Die Liegenschaft befindet sich im bauplanungsrechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB, ca. 1 km nordwestlich des Ortskerns von Schackendorf und rund 4 km von Bad Segeberg entfernt. Ein wesentliches Lagemerkmal ist die unmittelbare Nachbarschaft zur Bundesautobahn A 21, die in etwa 30 bis 50 Metern Luftlinie gegenüber verläuft und zu deutlichen Lärmimmissionen führt. Das ursprüngliche Baujahr des Hauses wird auf ca. 1900 geschätzt; ca. 1970 erfolgte ein Umbau als Altenteiler-Wohnhaus, gefolgt von Teilausbauten in den Jahren 2008 und 2012. Die Wohnfläche beträgt nach überschlägigem Grobaufmaß insgesamt rund 166 m², aufgeteilt auf ca. 93 m² im Erdgeschoss und ca. 73 m² im Dachgeschoss inklusive der Anbauten und anteiliger Dachterrasse. Der bauliche Unterhaltungszustand ist als ungepflegt und stark sanierungsbedürftig einzustufen. Das Erdgeschoss befindet sich weitgehend im Rohbauzustand und war zum Ortstermin durch erhebliche Unrat- und Müllansammlungen nur eingeschränkt begehbar; das dortige Bad aus den 1970er-Jahren ist unbenutzbar. Zwar wurden der Dachstuhl, die Dacheindeckung sowie Fenster und Gauben im Dachgeschoss modernisiert, jedoch weisen die Fassade unfertigen bzw. mangelhaften Außenputz, die Gauben Feuchtigkeitsschäden/Rissbildungen und die Anbauten/Dachterrasse nicht fachgerechte Ausführungen auf. Die technische Infrastruktur ist veraltet: Die Ölzentralheizung stammt aus dem Baujahr 1979 und muss erneuert werden. Eine öffentliche Schmutzwasserkanalisation existiert nicht; die Abwasserbeseitigung erfolgt über eine geschlossene Sammelgrube. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Im Grundbuch von Schackendorf Blatt 384 ist in Abteilung II unter lfd. Nr. 1 ein Vorkaufsrecht für das Flurstück 25/5 eingetragen. Im Baulastenverzeichnis sind keine Eintragungen verzeichnet, Denkmalschutz besteht nicht. Zur Ermittlung des Sachwerts setzte der Gutachter nach einem Sachwertfaktor von 0,80 und einem Marktanpassungsabschlag von 10 % besondere objektspezifische Wertminderungen für Bauschäden, Baumängel, Restfertigstellung und Entmüllung in Höhe von pauschal 156.000 € an, woraus der unbelastete Gesamtverkehrswert von 118.000 € resultiert. Für Investoren und Sanierer bietet das Objekt dank des moderaten Verkehrswerts und des großen Grundstücks eine interessante Rohbaubasis. Das erhebliche Investitionserfordernis für Fertigstellung, Heizungserneuerung, Schadstoffsanierung und Entmüllung sowie die dauerhafte Lärmbelastung durch die A 21 erfordern jedoch strenge Sicherheitsabschläge bei der Gebotskalkulation.