ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schwanewede, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, voll unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in 28790 Schwanewede, Ortsteil Neuenkirchen (Lerchenstraße 5). Das 653 m² große Grundstück befindet sich in einer ruhigen Anliegerstraße innerhalb eines homogen gewachsenen Wohngebiets mit aufgelockerter Bebauung. Die Grundrissgestaltung bietet im Erdgeschoss eine genehmigte Wohnfläche von rd. 87 m², aufgeteilt auf Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Gästezimmer, Küche, Bad, separates WC und Diele. Im Dachgeschoss befindet sich eine baulich abgetrennte zweite Wohneinheit mit einer geschätzten Wohnfläche von rd. 69 m², für die jedoch keine baurechtliche Genehmigung vorliegt. Der bauliche Gesamtzustand wurde im Rahmen der Außenbesichtigung vom Sachverständigen als befriedigend eingestuft, wobei die Außenansicht verputzt und gestrichen ist. Wesentliche Modernisierungsmaßnahmen wurden augenscheinlich nicht durchgeführt; der Wärmeschutz von Wänden, Dach und Fenstern entspricht weitgehend dem Baujahr 1968. Die Beheizung erfolgt laut Bauakte über eine Ölheizung, deren technischer Zustand mangels Gebäudezugangs nicht überprüft werden konnte. Ein Energieausweis liegt nicht vor, die Energieeffizienzklasse wird gutachterlich auf H geschätzt. Auf dem Grundstück befinden sich ein Wintergarten sowie zwei Unterstellmöglichkeiten für Pkw. Die rechtliche Situation weist signifikante Besonderheiten auf: Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Belastungen, und Altlastenhinweise liegen im Kataster nicht vor. Allerdings existieren baurechtliche Risiken, da die Dachgeschosswohnung formal nicht genehmigt ist (Wertabzug von 3.000 € für nachträgliche Baugenehmigung angesetzt). Zudem überschreitet die nördliche Stellplatzüberdachung die zulässige Grenzbebauung, weshalb ein Rückbau erforderlich ist (Abschlag von 1.000 €). Da die Eigentümerin mehrere Besichtigungstermine kurzfristig absagte und ein Zutritt verwehrt wurde, setzte der Gutachter einen Sicherheitsabschlag von 10 % (17.000 €) auf den vorläufigen Wert an. Weiterhin bleibt die Umsetzung einer früheren Teilabrissverfügung behördlich unklar. Der ermittelte Verkehrswert von 152.000 € basiert auf einer gleichgewichteten Verknüpfung von Sachwert (155.000 €) und Vergleichswert (149.000 €). Für Bieter bietet das Anwesen eine interessante Gelegenheit zum Immobilienerwerb unter dem rechnerischen Substanzwert, erfordert jedoch eine fundierte Risikopufferung für verdeckte Schäden, die Klärung baurechtlicher Fragen und anstehende Modernisierungsinvestitionen.