ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schwanewede, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit Anbau sowie ein einfaches Nebengebäude auf dem 661 m² großen Flurstück 121/50 in der Sandfurther Straße 25 im Schwaneweder Ortsteil Beckedorf (Landkreis Osterholz). Die Wohnlage am nordwestlichen Ortsrand ist durch eine gewachsene Wohnbebauung und eine gute Anbindung an Bremen gekennzeichnet. Das ursprüngliche Baujahr des Haupthauses ist aktenkundig nicht bekannt und wird auf vor 1960 geschätzt; die Wohnfläche wurde vom Gutachter mittels Nutzflächenfaktor auf rund 189 m² über Erd- und ausgebautes Dachgeschoss überschlägig ermittelt. Das Wohnhaus befindet sich in einem stark modernisierungs- und renovierungsbedürftigen Allgemeinzustand. In den vergangenen 30 Jahren wurden augenscheinlich keine wesentlichen Modernisierungen durchgeführt, die energetischen Eigenschaften entsprechen dem Baualtersstandard vor 1985. Der Sachverständige stellte im Rahmen der Außenbesichtigung Rissbildungen an der Fassade, schadhafte Dachränder und Dachentwässerungen sowie eine insgesamt vernachlässigte Außenanlage fest. Für erforderliche Mindestinstandsetzungen wurden pauschal 2.750 € in Abzug gebracht. Ein wesentliches Risiko stellt das Nebengebäude dar, welches direkt auf der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet wurde und für das keine Baugenehmigung nachgewiesen ist; behördliche Altakten existieren für das Grundstück nicht. Da eine Innenbesichtigung verwehrt wurde, basiert das Gutachten ausschließlich auf dem äußeren Erscheinungsbild. Zur Abbildung der damit verbundenen Unwägbarkeiten bezüglich Haustechnik, Ausbau und möglicher Feuchteschäden wurde ein pauschaler Wagnisabschlag von 20 % angesetzt. Zudem befindet sich das Grundstück laut Auskunft des Planungsamtes in einem Moorgebiet sowie in einem Wasserschutzgebiet. Das Gebäude erscheint zum Stichtag unbewohnt und leerstehend; Mietverträge liegen nicht vor. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 206.000 € festgesetzt.