ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Schwarzenbach a. Wald, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Mühlenweg 7 in 95131 Schwarzenbach am Wald (Landkreis Hof). Es handelt sich um ein freistehendes, dreigeschossiges Einfamilienhaus (Keller-, Erd- und ausgebautes Dachgeschoss) mit Satteldach, das 1996 als massives Fertighaus aus Porenbeton-Großtafeln (hebelHAUS) errichtet wurde. Die Wohnfläche beträgt rund 120 m² (nach Ertragswertberechnung 120,61 m²), verteilt auf ein Wohn-/Esszimmer, Küche, Diele, Bad und WC im Erdgeschoss sowie drei Zimmer, Flur, Bad und Balkon im Dachgeschoss. Das zugehörige Flurstück 766/5 umfasst 740 m² in einer Wohnsammelstraße mit leicht hängiger Topografie und grenzt nach Osten direkt an einen nicht bebaubaren, naturnahen Bereich. Das Wohnhaus befindet sich in einem deutlich unterdurchschnittlichen und vernachlässigten Bauzustand. Die Öl-Zentralheizung ist außer Betrieb und nach § 72 GEG auszutauschen; der vorhandene Kachelofen muss auf Anordnung des Kaminkehrers entfernt werden. Die beiden Bäder sind unbenutzbar (Hinweise auf früheren Wasserschaden im OG). Zudem liegen Feuchtigkeitsschäden im Keller, an einem Dachflächenfenster sowie Fassadenabplatzungen am Balkonerker vor. Der Sachverständige beziffert die Sanierungs- und Instandsetzungskosten pauschal auf 100.000 €, die im Sachwert- und Ertragswertverfahren als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) voll in Abzug gebracht wurden. Das Grundstück ist nach telefonischer Auskunft erschließungsbeitragsfrei nach BauGB/KAG. Ein Baulastenverzeichnis existiert im Freistaat Bayern nicht; Denkmalschutz besteht nicht. Das Objekt steht aktuell leer. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 13.03.2026 auf 153.000 € festgesetzt (Bodenwert: 29.300 € basierend auf einem angepassten Bodenrichtwert von 39,60 €/m²). Da der Zuschlag in einem vorangegangenen Termin nach § 85a ZVG versagt wurde, sind die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen aufgehoben. Zusammenfassend bietet das Objekt eine solide Grundbausubstanz aus den 1990er-Jahren in ruhiger Wohnlage zu einem niedrigen Einstiegspreis. Wegen der massiven Schäden und des hohen Sanierungsbedarfs ist das Objekt jedoch nur für Käufer mit fundierter Sanierungskompetenz und klarem Kostenmanagement empfehlenswert.