ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Simbach am Inn, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus in Massivbauweise aus dem Jahr ca. 1966 nebst Nebengebäuden und Carport auf einem 1.507 m² großen Grundstück in Simbach am Inn (Moosecker Straße 3). Das Areal liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und gliedert sich in eine Hausumgriffsfläche (750 m²) sowie eine im Süden gelegene, selbstständig nutzbare Restfläche von ca. 757 m², für die eine zusätzliche Bebaubarkeit sehr wahrscheinlich ist. Die Lage zeichnet sich durch zentrale Erreichbarkeit aller Nahversorgungseinrichtungen aus, ist jedoch aufgrund der unmittelbar benachbarten Bundesstraße B12 verkehrslärmbehaftet. Das Wohnhaus bietet auf Erd- und Obergeschoss eine Wohnfläche von ca. 208,91 m² mit gut belichteten Räumen und Südausrichtung von Balkon und Terrasse. Das Gebäude ist an die Geothermie-Fernwärme Braunau-Simbach angeschlossen und verfügt über Kunststofffenster. Aufgrund des verweigerten Zutritts durch den Eigentümer konnte lediglich eine Außenbesichtigung stattfinden (Anscheinsgutachten). Äußerlich ist erkennbar, dass der Fassadenanstrich nach Fenstertausch aussteht; der Zustand von Haustechnik, Ausbau und Sanitäranlagen im Inneren bleibt ungesichert. Im Grundbuch von Simbach/Inn Blatt 7196 sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten in Abteilung II vermerkt; Baulasten oder Denkmalschutz bestehen nicht. Der Gutachter hat den Verkehrswert zum Stichtag 28.10.2025 methodisch fundiert im Sachwertverfahren auf 390.000,00 € taxiert. Hierbei wurden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt: Ein pauschaler Risikoabschlag von 25.000,00 € für die fehlende Innenbesichtigung und Fassadenarbeiten steht einem Zuschlag von 115.000,00 € für die selbstständig verwertbare Teilfläche gegenüber. Für Investoren und Entwickler bietet die Immobilie eine attraktive Gelegenheit, Substanz und Wertsteigerungspotenzial über eine Grundstücksnachverdichtung oder -abtrennung zu realisieren. Aufgrund des fehlenden Innenzugangs und des daraus resultierenden Sanierungs- sowie Vollstreckungsrisikos sollten Bieter ein konservatives Bietlimit ansetzen und Modernisierungsreserven bereithalten.