ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Sinsheim, Baden-Württemberg

Versteigert wird ein freistehendes Einfamilienhaus nebst Garage und Carport in der Eichwaldstraße 3 im Stadtteil Ehrstädt der Großen Kreisstadt Sinsheim. Das Bewertungsobjekt erstreckt sich über die Flurstücke 65, 66 sowie einen Teil des städtischen Nachbarflurstücks 58/2 (Gesamtgrundstücksfläche 203 m²), welche eine untrennbare wirtschaftliche Einheit bilden. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf insgesamt 134.000 € (aufgeteilt auf Flurstück 66 mit 85.000 €, Flurstück 65 mit 47.000 € und Flurstück 58/2 mit 2.000 €). Ehrstädt bietet eine ruhige, dörfliche Wohnlage mit guter regionaler Anbindung über die nahegelegene A6 sowie das Mittelzentrum Sinsheim. Das Gebäude, dessen ursprüngliches Baujahr im aktuellen Bestand unbekannt ist (historische Nachweise erwähnen Bestände ab 1783 bzw. 1845), befindet sich in einem stark sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Zustand. Während im Dachgeschoss ein einfacher Ausbau und isolierverglaste Kunststofffenster (2012) vorhanden sind, weist das Erdgeschoss massive Feuchtigkeitsschäden und flächigen Schimmelpilzbefall in Küche und Bad auf. Die Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen sind veraltet oder unvollständig; eine behauptete Holzpelletheizung in der Garage konnte nicht überprüft werden. Ein wesentlicher baurechtlicher Mangel besteht darin, dass die Räume im Hochparterre nicht die notwendige lichte Raumhöhe für Aufenthaltsräume gemäß § 34 der Landesbauordnung Baden-Württemberg erreichen. Rechtlich ist die Überbausituation auf das städtische Flurstück 58/2 zu beachten, welche nunmehr durch das Mitversteigern dieses Flurstücks geregelt wird. Das Objekt unterliegt denkmalrechtlichen Bestimmungen als archäologischer Prüffall. Die Innenbesichtigung war unvollständig (Keller, Garage und Dachraum blieben unzugänglich). Ein Energieausweis liegt nicht vor. Im Grundbuch bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Dauerlasten außer dem Versteigerungsvermerk. Ein wesentlicher Verfahrensumstand für Bieter ist der Wegfall der Wertgrenzen nach § 85a ZVG infolge einer vorherigen Zuschlagsversagung. Zusammenfassend stellt das Anwesen eine reine Sanierungsimmobilie dar. Der vom Gutachter angesetzte Sanierungs- und Modernisierungsbedarf von rd. 200.000 € erfordert hohe Liquiditätsreserven. Bei einem Einstieg deutlich unterhalb des Verkehrswerts kann das Vorhaben für risikobereite Investoren oder Sanierungsspezialisten wirtschaftlich darstellbar sein.