KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 2012 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, nicht unterkellertes Einfamilienhaus (Massiv-Fertighaus der Marke Favorit) mit ausgebautem Dachgeschoss in 59494 Soest-Deiringsen (Erdelbrockweg 2). Das Gebäude mit Baujahr ca. 2012 verfügt über ca. 157 m² Wohnfläche, verteilt auf sechs Zimmer, und steht auf einem 600 m² großen Grundstück. Zur modernen Haustechnik gehören eine Luft/Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, dreifach verglaste Kunststofffenster sowie eine Photovoltaikanlage mit 30 Modulen (7,35 kWp) und ein Kaminofen. Das Objekt ist derzeit ungenutzt, weist jedoch innen wie außen (verwilderter Garten, fehlende Fußleisten, Malerbedarf) einen Renovierungs- und Unterhaltsstau auf. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 472.000,00 € im Rahmen einer Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft.

Biet-Score

Ausgeglichen · 61 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann sich insbesondere für Eigennutzer und Familien eignen, die modernen Wohnraum im ländlichen Umfeld suchen und bereit sind, überschaubare Renovierungsmaßnahmen in Eigenregie durchzuführen. Da das Einfamilienhaus bereits leer steht und eine vollständige Innenbesichtigung erfolgte, sind bauliche Überraschungen im Kernbereich unwahrscheinlich. Zu beachten sind neben den Kosten für die Beseitigung des Unterhaltsstaus an Wänden, Fußleisten und im Garten vor allem die verfahrensrechtlichen Besonderheiten einer Teilungsversteigerung sowie die Lage im Ortsteil Deiringsen mit rund 4 km Distanz zu Geschäften und Schulen.

Chancen

8

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 2012 errichtetes, freistehendes und nicht unterkellertes Einfamilienhaus (1 ½-geschossig, Massiv-Fertighaus) auf einem 600 m² großen Grundstück am Erdelbrockweg 2 im Ortsteil Deiringsen der Stadt Soest. Das Gebäude bietet eine Wohnfläche von ca. 157 m² mit sechs Zimmern, Küche, Vollbad, Gäste-Dusch-WC, Büro, Hauswirtschaftsraum und Terrasse. Die Lage in Deiringsen wird als einfache Wohnlage eingestuft; Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und das Stadtzentrum von Soest befinden sich in rund 4 bis 6 km Entfernung, während eine Bushaltestelle fußläufig (ca. 200 m) erreichbar ist. Das Wohnhaus befindet sich in einem baujahrestypischen, normalen baulichen Zustand ohne wesentliche Bauschäden. Die technische Ausstattung ist modern und umfasst eine Luft/Wasser-Wärmepumpe (Tecalor TTL 10 AC), eine Warmwasser-Fußbodenheizung mit Raumthermostaten, 3-fach verglaste Kunststofffenster mit Rollläden, eine Photovoltaikanlage mit 7,35 kWp sowie einen Kaminofen. Im Innenbereich besteht ein überdurchschnittlicher Unterhalts- und Renovierungsbedarf durch verschmutzte Wandflächen, fehlende Sockelleisten und einzelne fehlende Steckdosen. Zudem sind die Außenanlagen und der nach Süden ausgerichtete Garten verwildert und weisen erheblichen Pflegebedarf auf. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Das Altlastenregister weist keine Eintragungen auf, Denkmalschutz besteht nicht. Die verkehrliche und leitungsgebundene Erschließung erfolgt über einen privaten Zufahrtsweg (Sackgasse) und ist über sechs begünstigte Baulasten gesichert. Der Baugrund liegt in einem ausgewiesenen Karstgebiet. Das Verfahren wird zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 472.000,00 € (Stichtag 10.07.2026), der sich plausibel aus dem Sachwert (463.000 €), Vergleichswert (457.000 €) und Ertragswert (514.000 €) ableitet, bietet das Objekt eine interessante Gelegenheit für Eigennutzer. Da die Immobilie ungenutzt ist, entfallen Räumungsrisiken; Bietinteressenten sollten jedoch ein angemessenes Budget für Malerarbeiten, Fertigstellungsdetails und die Gartenneugestaltung einplanen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein 1 1/2 geschossiges Einfamilienwohnhaus, nicht unterkellert, Satteldach ausgebaut, der Dachraum ist nicht ausgebaut, konventioneller Massivbau ( Fertighaus), Baujahr 2012 ( gem. Bauakte), nicht modernisiert. Besondere Ausstattung: Photovoltaikanlage mit 30 Modulen. Die Wohnung ( EG/DG) umfasst 6 Zimmer, Küche, Bad, DU/WC, Terrasse mit einer Wohnfläche von insgesamt ca 157 qm. Einfamilienhaus, Erdelbrockweg 2, Soest

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute und aktuelle Beleglage aus Beschluss, Terminsbekanntmachung und vollständigem Wertgutachten mit Wertermittlungsstichtag 10.07.2026.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung sämtlicher Geschosse durch den Sachverständigen am 10.07.2026.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0008 K 0022/2025
Amtsgericht: Soest
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 11.02.2027 · 08:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2012

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 472.000 €
Wohnfläche: 157 m²
Grundstücksfläche: 600 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 600 m²
Bodenrichtwert: 120 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 72.000 €600 m² × 120 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Erdelbrockweg
Hausnummer: 2
PLZ: 59494
Ort: Soest
Stadtteil: Deiringsen

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 157 m² Wohnfläche · Baujahr 2012 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Soest	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.500 €/m²typischer Wert	1.768 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	1.800 – 3.000 €/m²	1.245 – 2.313 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+20 % über dem typischen Wert	+70 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Soest (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Soest

2.500 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.800 – 3.000 €/m²
Dieses Objekt: +20 % über dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Soest (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.768 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 1.245 – 2.313 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +70 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 40 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2012 gegenüber typisch 1972). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Soest	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 11 vor

Üblicher Marktpreis · Soest

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2012Gruppe 1972
Zustand: hier durchschnittlichGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 157 m²Gruppe 180 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,18 – 8,90 €/m² im Monat, typisch 7,21 €/m² · angesetzt in 624 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 11 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 3,5 km entfernt — 3.607 €/m², Baujahr 1993, renovierungsbedürftig / einfach, 244 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Nordwalder Straße, Hovestadt	Zweifamilienhaus	1900	259 m²	sanierungsbedürftig	166.000 €	642 €	01.10.2026	14,0 km
Am Schultenhof, unknown	Garage, Einfamilienhaus, Erbbaurechr	1967	122 m²	stark sanierungsbedürftig	99.000 €	811 €	09.10.2026	17,0 km
Am Born, Eichenweg, Effeln	unbebautes Grundstück, Doppelhaushälfte, und eine Erschließungsfläche	—	178 m²	unbewertet	206.000 €	1.157 €	17.07.2026	19,0 km
Dalmer Weg, Lippetal	Einfamilienhaus	—	180 m²	unbewertet	240.000 €	1.333 €	07.05.2026	unbekannt
Lange Hecke, Warstein	Einfamilienhaus	—	187 m²	unbewertet	328.000 €	1.754 €	08.05.2026	unbekannt
Dorfstraße, Benninghausen	Garage, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Einfamilienhaus	1940	268 m²	durchschnittlich	473.000 €	1.768 €	02.10.2026	18,0 km
Vollenberg, Wiehagen	Zweifamilienhaus	—	270 m²	unbewertet	551.000 €	2.038 €	23.02.2027	17,0 km
Postweg, Schoneberg	Einfamilienhaus	2015	145 m²	renovierungsbedürftig / einfach	327.000 €	2.248 €	17.09.2026	14,0 km
Terlindenweg, Soest	Garage, Einfamilienhaus	1981	161 m²	durchschnittlich	383.000 €	2.379 €	24.09.2026	4,5 km
Kiebitzweg, Werl	Reihenhaus	1972	102 m²	renovierungsbedürftig / einfach	248.000 €	2.443 €	08.12.2026	11,0 km
Herbstweg, Soest	Einfamilienhaus	1993	244 m²	renovierungsbedürftig / einfach	880.000 €	3.607 €	15.10.2026	3,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 8, 22

Bodenrichtwert: 120 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 600 m²
Anteiliger Bodenwert: 72.000 €
Verkehrswert: 472.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6,56
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 400.000 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 8, 22 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert72.000 €

Gebäude / Wohnung400.000 €

Verkehrswert472.000 €

Zone: MD (Dorfgebiet)

Rechenweg

Flächenanteil: 600 m² Gesamtgrundstück = 600 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 600 m² × 120 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 787 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 787 €/m² / 120 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 472.000 € − 72.000 € = 400.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Soest, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart