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TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Sohland an der Spree, Sachsen

Amtsgericht BautzenAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 67 Tagen

Fr., 08.01.2027 · 09:00 Uhr

Verkehrswert

197.660 €

Wohnfläche

154 m²

Grundstück

510 m²

Baujahr

1990

Böhmische Straße 22, 02689 Sohland an der SpreeKarteGoogle Maps
Belegung: leerstehend
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1990 · leerstehend

Versteigert wird ein aus drei Flurstücken bestehendes Wohngrundstück (Gesamtfläche 510 m²) in 02689 Sohland an der Spree, Ortsteil Taubenheim. Das Objekt umfasst ein ca. 1990 errichtetes, voll unterkellertes Einfamilienhaus (Typ EW 65 B) mit ca. 119 m² Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss nebst einer ca. 35 m² großen Einliegerwohnung im Kellergeschoss, ein Garagen- und Werkstattgebäude sowie ein Zuwegungsflurstück. Die Immobilie steht seit etwa 4 bis 5 Jahren leer und weist Auffrischungs- sowie Modernisierungsbedarf auf (unter anderem Innenausbau, Bäder, Elektrik). Wesentliche Besonderheiten und Risiken stellen wechselseitige Überbauten auf Nachbargrundstücke sowie die fehlende wegemäßige Erschließung des Garagengrundstücks (Inselgrundstück) dar. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 197.660 € (Summe der Teilwerte von 185.000 €, 11.800 € und 860 €).

29

Biet-Score

Risikoreich · 29 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann sich für versierte Eigennutzer oder Handwerker eignen, sofern die komplexen rechtlichen und nachbarrechtlichen Verhältnisse im Vorfeld beherrschbar sind. Als erhebliche Hemmnisse wiegen insbesondere die beidseitigen Überbauungen auf Nachbargrundstücke sowie das rechtlich ungesicherte Inselgrundstück der Werkstatt (Flurstück 982), was Beleihung und Finanzierung massiv erschwert. Zudem ist wegen des mehrjährigen Leerstands ein spürbares Sanierungsbudget für den Innenausbau und die Haustechnik einzuplanen. Interessenten sollten ein Gebot nur abgeben, wenn alle drei Flurstücke zusammen erworben werden können und ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht.

Chancen

6

  • Gefragter DDR-Haustyp EW 65 B mit solider Massivbauweise und zweckmäßiger Grundrissgestaltung.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt eine Liegenschaft in der Böhmischen Straße 22 im Ortsteil Taubenheim der Gemeinde Sohland an der Spree. Das Versteigerungsobjekt setzt sich aus drei wirtschaftlich zusammenhängenden Flurstücken zusammen: Flurstück 983 (210 m²) ist mit einem Einfamilienhaus bebaut, Flurstück 982 (210 m²) mit einem Garagen- und Nebengebäude samt Hobbywerkstatt, und Flurstück 986/3 (90 m²) fungiert als Zufahrtsweg. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 154 m² (davon ca. 119 m² in Hauptwohnung EG/DG sowie ca. 35 m² in einer Einliegerwohnung im Keller). Die Lage wird vom Gutachter als gute Wohnlage im südlichen Bereich von Taubenheim charakterisiert; Einrichtungen des täglichen Bedarfs und Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar. Das Wohnhaus des Typs EW 65 B wurde um 1990 bezugsfertig gestellt und in den Jahren 2006 bis 2007 teilsaniert (unter anderem Erneuerung der Dacheindeckung inklusive Solarthermie, isolierverglaste Holzfenster mit Rollläden sowie Einbau eines Öl-Festbrennstoff-Kombikessels). Trotz solider Bausubstanz besteht aufgrund des ca. 4- bis 5-jährigen Leerstands umfassender Renovierungs- und Modernisierungsbedarf im Innenausbau (Elektroinstallation, Bäder, Böden und Wandflächen). Das Garagengebäude samt nachträglich angebauter Werkstatt (ca. 2015) bietet rund 85 m² Nutzfläche in funktionstüchtigem Zustand. Rechtlich und baulich weist die Liegenschaft gravierende Zwangspunkte auf. Sowohl das Wohnhaus als auch das Nebengebäude sind wechselseitig und über fremde Grundstücksgrenzen hinweg überbaut (unter anderem auf Flurstück 988/2 und 986/5). Zudem verfügt das Garagengrundstück über keine dinglich oder baulastrechtlich gesicherte Zuwegung und stellt ein nicht eigenständig beleihbares Inselgrundstück dar, für das lediglich ein gesetzlicher Notweganspruch gegen Geldrente in Betracht kommt. Für die Gesamtgrundstückssituation wurden im Gutachten entsprechende Wertabschläge (10 % auf das Wohngrundstück, 25 % auf das Werkstattgrundstück) angesetzt. Zusammenfassend erfordert die Immobilie neben dem Sanierungsaufwand vor allem juristisches Geschick zur Bereinigung der Grenz- und Wegerechte. Sie kommt daher vorrangig für Kapitalanleger oder Eigennutzer mit fundierter Sanierungs- und Verhandlungserfahrung in Betracht, bei denen eine bankenunabhängige Finanzierung gewährleistet ist.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Leerstehend
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Das Versteigerungsobjekt besteht aus drei Einzelgrundstücken, welche im Zusammenhang genutzt werden: - zu lfd. Nr. 1: mit einem Garagen- und Werkstattgebäude bebautes und teilweise überbautes Grundstück - zu lfd. Nr. 2: mit einem Einfamilienhaus (Typ EW 65 B) bebautes und teilweise überbautes Grundstück - zu lfd. Nr. 3: als Zuwegung genutztes Grundstück

Hinweise zur Datenlage
  • Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die Termins-Deckseite sowie ein 4-seitiges Kurzexposé des Gutachters vor. Das vollständige Verkehrswertgutachten mit vollständigen Berechnungsansätzen und Grundbuchauszügen stand nicht zur Verfügung.
  • Der Gutachter hat einen Ortstermin durchgeführt und Innen-/Außenmerkmale im Kurzexposé skizziert; Details zu Raumbeschaffenheiten oder verdeckten Schäden sind jedoch limitiert.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

  • Aktuellen Leerstand belegen
  • Schlüssel- und Zugangslage klären
  • Innenzustand gegen Gutachten prüfen
  • Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis
Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot
Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben19 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0001 K 0030/2025
Amtsgericht
Bautzen
Bundesland
Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit
08.01.2027 · 09:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Leerstehend
Besichtigungsstatus
Unklar
Baujahr
1990

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
197.660 €
Wohnfläche
154 m²
Nutzfläche
85 m²
Grundstücksfläche
510 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Böhmische Straße
Hausnummer
22
PLZ
02689
Ort
Sohland an der Spree
Stadtteil
Taubenheim/Spree
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.284 Euro pro Quadratmeter. Kreisspanne 500 bis 5.095 Euro, typisch 1.833 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 574 bis 1.211 Euro, Median 901 Euro. 8 Vergleichsfälle zwischen 338 und 1.618 Euro pro Quadratmeter, 6 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 154 m² Wohnfläche · Baujahr 1990 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

Übliche Kreisspanne · Kreis von Sohland a.d.Spree

1.833 €/m²typischer Wert

Spanne
500 – 5.095 €/m²
Dieses Objekt
-30 % unter dem typischen Wert
Quelle
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Bautzen, Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2026 (Gutachterausschuss)
Stand
2024/2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

901 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne
574 – 1.211 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+43 % über dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 90 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1990 gegenüber typisch 1900). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Übliche Kreisspanne · Kreis von Sohland a.d.Spree

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Ausgewertete Kauffälle des gesamten Kreises — nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Die Quelle veröffentlicht keine Gemeindewerte; die Spanne beschreibt deshalb alle Orte des Kreises gleich.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
8 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1990Gruppe 1900
Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 154 m²Gruppe 134 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,07 – 7,94 €/m² im Monat, typisch 6,17 €/m² · angesetzt in 29 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 8 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 7,0 km entfernt (Mittelcunewalde) — 614 €/m², Baujahr 1900, durchschnittlich, 114 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Hauptstraße, Neukirch/LausitzEinfamilienhaus1850139 m²stark sanierungsbedürftig47.000 €338 €30.10.202614,0 km
Töpferstraße, KamenzEinfamilienhaus1840220 m²stark sanierungsbedürftig100.000 €455 €08.12.202635,0 km
Hauptstraße, MittelcunewaldeEinfamilienhaus1900114 m²durchschnittlich70.000 €614 €05.11.20267,0 km
Lessingstrasse, KnappenrodeEinfamilienhaus1977135 m²sanierungsbedürftig88.000 €652 €03.09.202645,0 km
Pirnaer Straße, Radebergdenkmalgeschützes Reihenendhaus1800100 m²sanierungsbedürftig115.000 €1.150 €29.10.202640,0 km
Schleswig-Holstein-Straße, LautaEinfamilienhaus193990 m²sanierungsbedürftig107.000 €1.189 €03.12.2026unbekannt
Grenzstraße, SkaskaEinfamilienhaus1928133 m²renovierungsbedürftig / einfach170.000 €1.278 €13.11.202640,0 km
Am Waldeck, OttendorfZweifamilienhaus1936165 m²sanierungsbedürftig267.000 €1.618 €09.10.202650,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Teilungsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft

Ein Miteigentümer betreibt die Versteigerung, um die Gemeinschaft aufzuheben, oft eine Erbengemeinschaft oder ein getrenntes Paar. Eingetragene Rechte wie Grundschulden bleiben dabei häufig bestehen und gehen auf den Ersteher über; sie kommen zum Gebot hinzu. Grundbuch und Bekanntmachung vorher prüfen.

Teilungsversteigerung erklärt

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 31. Juli 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 28.10.2026, 17:34

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