ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Solingen, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Solingen versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung ein Einfamilienhaus mit Garage und einer unbebauten Erschließungsfläche in Solingen. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 282.600,00 €. Dieser Wert setzt sich aus 279.000,00 € für das bebaute Flurstück (215, 217) und 3.600,00 € für die unbebaute Erschließungsfläche (Flurstück 257) zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch eine Plausibilitätsprüfung mittels Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren wurde mangels geeigneter Vergleichsobjekte nicht angewendet. Das Objekt mit der Adresse Schopenhauerstr. 1, 42719 Solingen, umfasst eine Gesamtgrundstücksfläche von 629 m², aufgeteilt in 544 m² für das bebaute Grundstück und 85 m² für die unbebaute Erschließungsfläche. Das Einfamilienhaus, vermutlich um 1960 erbaut, verfügt über eine Wohnfläche von rund 115 m² (gemäß Bauakte) und wird eigengenutzt. Eine marktübliche Miete wurde für das Haus mit 7,50 €/m² und für die Garage mit 50 €/Monat angesetzt, was einem jährlichen Rohertrag von 10.950,00 € entspricht und eine Bruttorendite von 3,87 % auf den Verkehrswert ergibt. Der äußere Anschein des Gebäudes wird als teilweise vernachlässigt beschrieben. Die Fenster sind ältere Holzfenster mit Rollos. Der Zustand der technischen Ausstattung wie Elektrik, Sanitär und Heizung ist unbekannt. Ein Instandhaltungsrückstau ist aufgrund des Alters und des äußeren Erscheinungsbildes wahrscheinlich, konnte jedoch mangels Innenbesichtigung nicht konkret beziffert werden. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und der Wärme- und Schallschutz entspricht dem Baujahr. Der Sachverständige konnte das Gebäude trotz mehrfacher Versuche nicht von innen besichtigen. Die Bewertung erfolgte daher ausschließlich nach äußerem Anschein und auf Basis vorhandener Unterlagen wie Bauakten. Dies führt zu erheblichen Einschränkungen in der Beurteilung der Bausubstanz und der Funktionsfähigkeit technischer Anlagen. Verdeckte Mängel, Schäden oder der tatsächliche Zustand der Haustechnik konnten nicht geprüft werden. Aus diesem Grund wurde im Gutachten ein Sicherheitsabschlag von 20 % auf den vorläufigen Sachwert vorgenommen. Im Grundbuch sind ein Kabelleitungsrecht zugunsten der Stadtwerke Solingen (als nicht wertrelevant eingestuft) und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten sind laut Auskunft der Stadt keine vorhanden. Altlasten wurden bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt und das Objekt wird nicht im Altlastenverzeichnis geführt, jedoch wird eine abschließende Prüfung durch einen Sachverständigen empfohlen. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Innenzustand, die Heizungsanlage und der Energieausweis detailliert geprüft werden, um die potenziellen Investitionskosten realistisch einschätzen zu können.