ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Spalt, Bayern

Das zu versteigernde Objekt ist ein historisches Einfamilienhaus (Gänsgasse 18, 91174 Spalt) im Altstadtkern von Spalt. Das Gebäude wurde ursprünglich vermutlich im 16. bis 18. Jahrhundert errichtet und nach einem Brand im Jahr 1905 saniert. Es steht auf einem 139 m² großen Grundstück (Flurstück 227) und bietet eine Wohnfläche von ca. 94 m², verteilt auf das Erd- und Ober-/Dachgeschoss. Die Lage wird als ruhig, jedoch einfach bis mittel eingestuft. Es besteht denkmalrechtlicher Ensembleschutz und das Grundstück liegt im Bereich eines Bodendenkmals, was bauliche Veränderungen stark einschränkt. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist mäßig, teilweise sehr mäßig. Es wurde offenkundig über längere Zeit nur bedarfsweise instandgehalten. Die lichten Raumhöhen liegen mit ca. 2,00 bis 2,30 m deutlich unter dem heutigen Standard von 2,40 m. Zudem entspricht die interne Erschließung über eine steile Wechselstufentreppe (Sambatreppe) nicht den bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Die energetischen Eigenschaften sind unzureichend; ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Gutachter beziffert die notwendigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten im ersten Jahr auf ca. 50.000 €. Rechtlich und wirtschaftlich ist zu beachten, dass das Objekt unbefristet vermietet ist. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt laut Auskunft des Mieters ca. 550 € monatlich (ursprünglich 400 € im Jahr 2019). Es besteht ein erhöhtes Mietausfallwagnis und ein potenziell hoher Vermietungsaufwand. Der Verkehrswert wurde auf extrem niedrige 25.000 € festgesetzt, wobei Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs nicht berücksichtigt wurden. Fazit: Für erfahrene Investoren mit handwerklichem Geschick oder Sanierungsexpertise stellt das Objekt trotz der Risiken eine günstige Gelegenheit dar. Die bestehende Miete sichert einen laufenden Cashflow, der jedoch durch die sofort notwendigen Investitionen von mindestens 50.000 € relativiert wird. Bieter müssen die strengen Auflagen des Denkmalschutzes und die baulichen Mängel zwingend in ihre Kalkulation einbeziehen.