TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Staudach-Egerndach, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst das Flurstück 212 der Gemarkung Egerndach mit einer Katasterfläche von 16.800 m², gelegen in der Gemeinde Staudach-Egerndach im oberbayerischen Landkreis Traunstein. Die Liegenschaft befindet sich im Bereich des Egerndacher Filzes, etwa einen Kilometer nördlich der Ortsmitte von Egerndach, eingebettet in die voralpine Niederung der Tiroler Achen unweit des Chiemsees. Das Areal ist topografisch eben, schmal rechteckig geschnitten und über einen unbefestigten landwirtschaftlichen Schotterweg erreichbar. In der Umgebung dominieren offene Wiesen, Streuwiesen und Moorwaldungen; störende Emittenten oder Immissionen sind nicht vorhanden. Das Grundstück ist Teil einer größeren Versteigerungsmasse von insgesamt zehn Flurstücken im Rahmen einer Teilungsversteigerung vor dem Amtsgericht Traunstein. Das Grundstück stellt ein forstwirtschaftlich genutztes Areal auf moorbeeinflusstem Boden (Niedermoor bzw. Hochmoortorf) dar. Der Baumbestand setzt sich aus einem lockeren, ungleichaltrigen Mischbestand aus Birken und Fichten sowie Weichlaubholz und Strauchwerk zusammen. Der Sachverständige stuft den Bestand forstwirtschaftlich als geringwertig ein, da ungünstige Wuchsformen vorliegen, Totholz vorhanden ist und keine regelmäßige forstliche Pflege stattfand. Ein eigenständiger Bestandswert konnte nicht angesetzt werden, weil der Holzerlös die Aufarbeitungs- und Rückekosten voraussichtlich nicht übersteigt. Die geringe Tragfähigkeit des Moorbodens schränkt den Einsatz von Forstmaschinen deutlich ein. Eine interne Schneise fungiert als ehemalige Rückegasse. Rechtlich unterliegt das Flurstück massiven öffentlich-rechtlichen Beschränkungen. Es liegt vollumfänglich im Vogelschutzgebiet (SPA) und im FFH-Gebiet „Moore südlich des Chiemsees“ und erfüllt aller Voraussicht nach die Kriterien eines gesetzlich geschützten Biotops nach § 30 BNatSchG. Zudem ist es als wassersensibler Bereich im Gefahrenbereich extremer Hochwasserereignisse (HQextrem) klassifiziert. Eine bauliche Nutzung im Außenbereich nach § 35 BauGB ist gänzlich ausgeschlossen; forstliche Eingriffe wie Entwässerung oder Kahlschlag sind verboten. Das Grundbuch weist in den Abteilungen II und III keine wertmindernden Belastungen auf. Die Wertermittlung erfolgte im Vergleichswertverfahren auf Basis von sieben Kauffällen aus der Region mit einem gemittelten Bodenwert von 3,28 €/m², woraus sich der Verkehrswert von 55.100 € ergibt. Aus Investorensicht stellt das Flurstück ein reines Liebhaber- und Naturschutzobjekt dar. Eine gewinnorientierte Holznutzung ist aufgrund der Standortnachteile und der naturschutzrechtlichen Fesseln unwirtschaftlich. Potenzial bietet die Fläche vor allem als ökologische Ausgleichsfläche, für Biotopaufwertungen oder für institutionelle Naturschutzträger. Interessenten müssen beachten, dass das Gutachten lediglich dieses Einzelflurstück bewertet, während im Gesamtverfahren neun weitere Einheiten (u. a. eine Hofstelle und Wiesen) aufgerufen werden.