TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Steffenberg, Hessen

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus in Steffenberg-Niedereisenhausen, das im Rahmen einer Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft angeboten wird. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 100.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, wobei das Ertragswertverfahren zur Plausibilitätskontrolle herangezogen wurde. Der vorläufige Sachwert von 124.736 EUR wurde um 25.000 EUR für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) reduziert, was den finalen Verkehrswert von 100.000 EUR ergibt. Der Ertragswert lag bei 107.974 EUR. Die Grundstücksfläche beträgt 225 m², die wohnlich nutzbare Fläche des Hauses wird mit 192 m² angegeben. Das Gebäude wird von den Eigentümern selbst bewohnt und ist nicht vermietet. Die nachhaltig erzielbare Marktmiete wird auf 900 EUR pro Monat bzw. 10.800 EUR pro Jahr geschätzt, was bei einem Verkehrswert von 100.000 EUR einer Bruttorendite von 10,8% entspricht. Die übergroße Wohnfläche und vorhandene Durchgangszimmer wurden bei der Mietwertschätzung mit einem Abschlag von 5% berücksichtigt. Das Fachwerkgebäude wurde um 1911 erbaut und 1967 fiktiv auf 1974 datiert. Es wurde laufend instandgehalten und mehrfach modernisiert, unter anderem Dachdeckung, Fenster, Leitungen, Bäder und Elektroinstallation. Dennoch bestehen erhebliche Modernisierungsrückstände und Mängel, insbesondere fehlende Heizungen und Fenster in Ober- und Dachgeschoss sowie eine unzureichende Dämmung der obersten Geschossdecke. Bauordnungsrechtliche Probleme ergeben sich aus der Grenzbebauung mit nicht konformen Brandwänden und brennbaren Dachüberständen. Der Sachverständige führte eine Ortsbesichtigung am 27. Januar 2026 mit den Eigentümern durch und hatte vollen Innen- und Außenzugang. Die Begutachtung erfolgte jedoch als Wertgutachten und nicht als Bausubstanzgutachten. Verdeckte Schäden, Baugrund-, Statik-, Schall-, Wärme- und Brandschutzprobleme sowie Schadstoffrisiken wurden nicht detailliert untersucht und Aussagen beruhen teilweise auf Annahmen oder mündlichen Angaben. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es wird von einem hohen Endenergiebedarf (Label H) ausgegangen. Im Grundbuch ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Erdkabelverlegerecht) eingetragen, die laut Eigentümer das Nachbarflurstück betrifft. Es sind keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen und keine Altlasten bekannt. Die Grenzbebauung birgt erhebliche Rechtsunsicherheiten, die durch Baulasteintragungen, Grunddienstbarkeiten oder eine baurechtlich konforme Ausführung der Giebelwand behoben werden müssten. Eine Einordnung als Kulturdenkmal kann nicht ausgeschlossen werden.