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Symbolbild – Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in TammSymbolbild · kein Foto im Gutachten

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Tamm, Baden-Württemberg

Amtsgericht Vaihingen/EnzAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 86 Tagen

Mo., 18.01.2027 · 10:00 Uhr

Verkehrswert

277.000 €

Wohnfläche

75 m²

Grundstück

112 m²

Baujahr

1903

Untere Kelterstraße 3, 71732 TammKarteGoogle Maps
Belegung: leerstehend
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1903 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein teilunterkellertes Reihenmittelhaus (ursprünglich als Doppelhaushälfte errichtet) in 71732 Tamm mit einer Wohnfläche von ca. 75 m² und einer Nutzfläche von ca. 38 m² auf einem 112 m² großen Grundstück. Das Ursprungsbaujahr datiert aus ca. 1903, wobei um 2013 Modernisierungen stattfanden und ca. 2015 zwei Dachgauben errichtet wurden. Zum Bewertungsstichtag stand das Objekt bereits seit rund zwei Jahren leer, zudem ist eine Zwangsverwaltung angeordnet. Im Außenbereich befinden sich Gerümpel, Bauschutt und ein altes Ölfass, im Erdgeschoss eine neuwertige Einbauküche (Zubehörwert ca. 15.000 €, nicht im Verkehrswert enthalten). Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 277.000,00 €.

69

Biet-Score

Ausgeglichen · 69 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie kann für handwerklich versierte Eigennutzer oder renditeorientierte Kleininvestoren interessant sein, die ein überschaubares Wohnhaus in Tamm suchen. Zu berücksichtigen sind jedoch das beträchtliche Ursprungsbaujahr von ca. 1903, der zweijährige Leerstand sowie die erforderliche Räumung und Entsorgung von Bauschutt und dem alten Ölfass im Außenbereich. Da nur Teilauszüge des Gutachtens vorliegen, sollte vor der Gebotsabgabe beim Amtsgericht Einsicht in das vollständige Gutachten genommen werden.

Chancen

5

Risiken

4

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das zu versteigernde Wohnbaugrundstück (Flurstück 206/3) umfasst eine Fläche von 112 m² und ist mit einem teilunterkellerten Reihenmittelhaus in der Untere Kelterstraße 3 in 71732 Tamm bebaut. Ursprünglich wurde das Wohnhaus um ca. 1903 als Doppelhaushälfte in massiver Bauweise errichtet und wuchs durch spätere östliche Grenzbebauung faktisch zu einem Reihenmittelhaus zusammen. Das Gebäude gliedert sich in Erdgeschoss, Dachgeschoss sowie ausgebauten Spitzboden und verfügt über einen historischen Gewölbekeller. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 75 m² (EG ca. 44 m², DG ca. 31 m²), ergänzt durch rund 38 m² Nutzfläche im Keller und Spitzboden. Das Wohnhaus erfuhr um ca. 2013 Modernisierungsmaßnahmen und ca. 2015 den Einbau von zwei Dachgauben. Im Erdgeschoss befindet sich eine neuwertige, zweizeilige Einbauküche mit handelsüblichen Einbaugeräten, deren Zeit-/Restwert gutachterlich auf ca. 15.000 € geschätzt wurde, jedoch nicht im festgesetzten Verkehrswert enthalten ist. Die Außenbereiche des nördlichen Grundstücksteils zeigten sich bei der Ortsbesichtigung in unübersichtlichem, ungepflegtem Zustand mit Anhäufungen von Baumaterialien, Bauschutt, einem abgestellten Anhänger und einem rostigen alten Ölfass. Rechtlich ist im Bestandsverzeichnis unter BV Nr. 15 zu 12 ein Herrschvermerk (Übergangsrecht für Parzelle 203/1 entlang der nördlichen Grenze) vermerkt. In Abteilung II des Grundbuchs sind neben dem Versteigerungsvermerk ein Insolvenzvermerk sowie ein Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen. Das Objekt steht unter laufender Zwangsverwaltung (Inbesitznahmebericht vom 24.06.2025) und ist laut Sachverständigem seit rund zwei Jahren unbewohnt. Der Verkehrswert wurde auf 277.000,00 € festgesetzt. Die Liegenschaft bietet Potenzial für Selbstnutzer oder Vermieter, erfordert jedoch eine Prüfung des vollständigen Gutachtens und eine Einkalkulierung von Beräumungs- und Renovierungskosten.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Leerstehend
Besichtigung
Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Es liegen die gerichtliche Bekanntmachung sowie ein zweiseitiger Auszug aus dem Gutachten (fälschlich als Exposé betitelt) vor; das Hauptgutachten mit Wertermittlungsansätzen und Energieangaben fehlt.
  • Eine Besichtigung fand durch den Sachverständigen statt (Innenbereich EG und Außenbereich beschrieben).

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

  • Aktuellen Leerstand belegen
  • Schlüssel- und Zugangslage klären
  • Innenzustand gegen Gutachten prüfen
  • Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis
Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot
Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben17 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
K 46-24
Amtsgericht
Vaihingen/Enz
Bundesland
Baden-Württemberg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
18.01.2027 · 10:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Leerstehend
Besichtigungsstatus
Innen + außen
Baujahr
1903

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
277.000 €
Wohnfläche
75 m²
Nutzfläche
38 m²
Grundstücksfläche
112 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Untere Kelterstraße
Hausnummer
3
PLZ
71732
Ort
Tamm

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 3 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 3.693 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 2.007 bis 3.702 Euro, Median 2.531 Euro. 29 Vergleichsfälle zwischen 1.296 und 4.361 Euro pro Quadratmeter, 13 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 75 m² Wohnfläche · Baujahr 1903 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.531 €/m²Median · 30 Fälle

Spanne
2.007 – 3.702 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+46 % über dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 65 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1903 gegenüber typisch 1970).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Bundesland
Grundlage
30 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 16 der 30 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1903Gruppe 1970
Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 75 m²Gruppe 142 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,84 – 10,24 €/m² im Monat, typisch 8,50 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

29 von 30 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 14,0 km entfernt (Ensingen) — 4.161 €/m², Baujahr 1996, renovierungsbedürftig / einfach, 143 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Zur Vorstatt, WißgoldingenEinfamilienhaus1890189 m²sanierungsbedürftig245.000 €1.296 €21.10.2026unbekannt
Aschhäuser Straße, WinzenhofenEinfamilienhaus1931114 m²sanierungsbedürftig156.000 €1.368 €09.10.2026unbekannt
Bahnhofstraße, WillstättEinfamilienhaus—140 m²unbewertet210.000 €1.500 €10.06.2026unbekannt
Siedlungsweg, Schwäbisch GmündEinfamilienhaus1929146 m²sanierungsbedürftig250.000 €1.712 €14.12.2026unbekannt
Bissinger Straße, Bietigheim-BissingenEinfamilienhaus190181 m²sanierungsbedürftig157.000 €1.938 €28.09.2026unbekannt
Hauptstraße, WaldwimmersbachEinfamilienhaus1999177 m²gepflegt350.000 €1.977 €03.11.2026unbekannt
Karlsvorstadt, ÖhringenEinfamilienhaus1800318 m²sanierungsbedürftig635.000 €1.995 €13.11.202640,0 km
Hauptstraße, KappelEinfamilienhaus—125 m²unbewertet250.000 €2.000 €08.05.2026unbekannt
Mittlerer Vogelsandweg, AllmannsweierEinfamilienhaus1965188 m²unbewertet381.000 €2.027 €21.08.2026unbekannt
Dorfstraße, RheinauEinfamilienhaus, Garage—176 m²unbewertet375.000 €2.131 €05.08.2026unbekannt
Utzenbergblick, LauterburgEinfamilienhaus2008292 m²gepflegt641.000 €2.195 €08.10.2026unbekannt
Hauserswiesen-Ring, GeisingenEinfamilienhaus—120 m²unbewertet266.900 €2.224 €02.06.2026unbekannt
Kirchweg, MulfingenEinfamilienhaus1957163 m²renovierungsbedürftig / einfach370.000 €2.270 €02.10.2026unbekannt
Weidenweg, NeuriedEinfamilienhaus—129 m²unbewertet320.000 €2.481 €08.05.2026unbekannt
Ohrnberger Straße, FriedrichshallEinfamilienhaus1978127 m²durchschnittlich316.000 €2.488 €10.11.202635,0 km
Glashüttenweg, NassachEinfamilienhaus1963159 m²renovierungsbedürftig / einfach410.000 €2.574 €23.09.2026unbekannt
Schafäckerstraße, BühlerzellEinfamilienhaus2000132 m²renovierungsbedürftig / einfach355.000 €2.689 €18.12.2026unbekannt
Mozartstraße, RechberghausenEinfamilienhaus1950144 m²renovierungsbedürftig / einfach405.000 €2.813 €10.12.202645,0 km
Schwarzwaldstraße, OberjettingenEinfamilienhaus1985218 m²unbewertet660.000 €3.028 €05.11.202645,0 km
Landhausstraße, Bad FriedrichshallEinfamilienhaus1970113 m²sanierungsbedürftig365.000 €3.217 €27.10.202635,0 km
Boschstraße, WeinsbergEinfamilienhaus1972178 m²sanierungsbedürftig605.000 €3.398 €03.11.202630,0 km
Riedstraße, SulzReihenhaus—103 m²unbewertet380.000 €3.704 €03.07.2026unbekannt
Schulstraße, KetschEinfamilienhaus—179 m²unbewertet686.000 €3.832 €24.06.2026unbekannt
Hintere Hofstraße, EnsingenEinfamilienhaus1996143 m²renovierungsbedürftig / einfach595.000 €4.161 €23.11.202614,0 km
Große Bettna, Blitzenreute/StaigEinfamilienhaus2006129 m²unbewertet544.000 €4.217 €27.08.2026unbekannt
Stauferweg, AulendorfZweifamilienhaus2013201 m²unbewertet849.705 €4.224 €20.08.2026unbekannt
Zur Au, SulzEinfamilienhaus—90 m²unbewertet385.000 €4.278 €26.06.2026unbekannt
St.-Leonhard-Straße, Bad WurzachEinfamilienhaus—118 m²unbewertet508.000 €4.288 €03.06.2026unbekannt
Käthe-Kollwitz-Straße, GroßgartachEinfamilienhaus2006133 m²unbewertet580.000 €4.361 €10.11.202625,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Ludwigsburg, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 23.10.2026, 22:57

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