ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Troisdorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Ziethenstraße 20 liegt in einem gestandenen, ruhigen Wohngebiet im Troisdorfer Stadtteil Oberlar. Auf dem 610 m² großen, nach Nordosten ausgerichteten Grundstück befindet sich ein 1966 in Massivbauweise errichtetes, einseitig angebautes Einfamilienhaus mit Vollunterkellerung, ausgebautem Dachgeschoss und einer massiven Garage. Die Wohnfläche beläuft sich auf rund 162 m² (genau 161,64 m² nach Gutachten) und verteilt sich im Erdgeschoss auf Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Diele, Abstellraum und separates WC sowie im Dachgeschoss auf drei Zimmer, ein Badezimmer, ein weiteres WC und einen Balkon auf dem Garagendach. Die Anbindung an den ÖPNV und das überregionale Straßennetz nach Köln und Bonn ist hervorragend, wenngleich die nahegelegene Bahnlinie zu gewissen Schallemissionen führt. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist stark sanierungsbedürftig. Laut Gutachter besteht an nahezu allen Gewerken ein erheblicher Modernisierungs- und Instandhaltungsstau. Die Ausstattung entspricht weitgehend dem Baujahr 1966 mit einfach verglasten Holzfenstern und einer veralteten, mutmaßlich defekten Ölzentralheizung. Zudem wurden sichtbare Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Dachgaube dokumentiert. Der bisherige Bewohner verstarb im Objekt, sodass das Gebäude vor jeglicher weiteren Maßnahme vollständig entrümpelt und intensiv gereinigt werden muss. Im derzeitigen Zustand ist die Immobilie nicht bewohnbar; der Gutachter schätzt die notwendigen Instandsetzungskosten überschlägig auf rund 280.000 €. Rechtlich ist das Grundstück vorteilhaft unbelastet: In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Versteigerungsvermerk eingetragen, Baulasten bestehen laut Kommunalauskunft nicht, Denkmalschutz liegt nicht vor und Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Ein baurechtliches Risiko stellt jedoch die bestehende Dachterrasse auf der Garage dar, für welche keine Baugenehmigung aktenkundig ist. Der Gutachter berücksichtigte im Sachwertverfahren neben den Baumängeln von 300.000 € einen 15-prozentigen Risikoabschlag für den eingeschränkten Käuferkreis. Zusammenfassend bietet das Objekt eine interessante Einstiegschance für Investoren mit Sanierungskompetenz. Mit einem Verkehrswert von 265.000 € liegt der Ansatz sogar unter dem ausgewiesenen Bodenwert von 305.000 €. Nach Abschluss einer vollumfänglichen energetischen und baulichen Kernsanierung lässt sich hier ein zeitgemäßes Einfamilienhaus in etablierter Lage realisieren.