ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Unterwellenborn, Thüringen

Das Amtsgericht Rudolstadt versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung ein eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus in Unterwellenborn mit einem Verkehrswert von 227.500 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren. Ein vereinfachtes Vergleichswertverfahren diente lediglich zur Orientierung. Der Bodenwert des 728 m² großen Flurstücks 214/8 in der Gemarkung Goßwitz wurde auf 40.800 € festgesetzt. Besondere objektspezifische Merkmale wie ein Reparaturrückstau wurden wertmindernd berücksichtigt. Das Objekt ist bezugsfrei, Mietverträge existieren keine. Die geschätzte marktübliche Nettokaltmiete für das Wohnhaus (ca. 104 m² Wohnfläche) und die Garage (ca. 33,57 m² Nutzfläche) beläuft sich auf insgesamt 797,63 € monatlich bzw. 9.571,56 € jährlich. Dies ergibt eine geschätzte Bruttorendite von ca. 4,21 % bezogen auf den Verkehrswert. Die Nutzfläche im Kellergeschoss beträgt zusätzlich 59,20 m². Das ca. 2006 in Fertigteilbauweise errichtete Wohnhaus befindet sich in einem befriedigenden bis guten baulichen Zustand mit mittlerem Ausstattungsstandard. Es besteht ein geringer Modernisierungsbedarf, insbesondere zur Verbesserung der Wärmedämmung, und ein Reparaturstau von geschätzten 18.000 €. Zu den Mängeln zählen Risse in der Fassade, Setzungen im Pflaster des Eingangsbereichs und notwendige Malerarbeiten. Eine Brennwerttherme wurde ca. 2023 erneuert. Ein Bedarfsausweis vom 27.09.2023 weist einen Endenergiebedarf von 160 kWh/m²a aus. Der Gutachter konnte das Objekt im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 06.12.2025 hinreichend einsehen, jedoch untersagte die Eigentümerin Innenfotos. Die Funktionsfähigkeit der Haustechnik wurde nicht überprüft, und es wurden keine Untersuchungen auf Altlasten, Schädlingsbefall oder verdeckte Mängel vorgenommen. Der Zustand in nicht eingesehenen Bereichen wurde als gleichwertig zum sichtbaren Zustand angenommen. Das Gutachten ist kein Bausubstanzgutachten und übernimmt keine Haftung für nicht benannte oder verdeckte Mängel. Im Grundbuch sind die Anordnung der Zwangsversteigerung und Zwangssicherungshypotheken eingetragen. Baulasten sind laut Auskunft des Bauordnungsamtes keine vorhanden. Es wird angenommen, dass keine sonstigen nicht eingetragenen Rechte oder Mietbindungen bestehen, was jedoch nicht überprüft wurde. Vor dem Zuschlag sollten die genaue Höhe der noch zu entrichtenden öffentlich-rechtlichen Beiträge und Abgaben sowie der tatsächliche Innenzustand und die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen detailliert geprüft werden.