ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Viechtach, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (Flurstück 721/6) in der Dekan-Häusler-Straße 31 in 94234 Viechtach. Das Anwesen befindet sich am nordwestlichen Stadtrand in einer gewachsenen Wohnsiedlung mit überwiegender Ein- und Zweifamilienhausbebauung in ruhiger Wohnlage. Das Grundstück umfasst 1.260 m² und weist von Westen nach Osten ein leichtes Gefälle mit einem Höhenunterschied von ca. 5 m auf. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 316 m² (EG ca. 141 m², UG ca. 115 m², DG ca. 60 m²). Als Nebengebäude sind ein unterkellerter Garagenanbau mit Carport (ca. 102 m² Nutzfläche) sowie ein überdachter Außenpool (Schwimmbecken 8,00 m x 4,00 m) vorhanden. Das Wohnhaus wurde 1981/1982 in Massivbauweise errichtet und befindet sich laut Gutachten in einem guten Unterhaltungszustand. Zwischen 2014 und 2019 erfolgten umfangreiche Modernisierungen: Das Untergeschoss erhielt 2014 ein erneuertes Bad und 2018 neue Böden sowie Wandputz; das gesamte Erdgeschoss wurde 2018/2019 kernsaniert. Es präsentiert sich mit hochwertigen Bodenbelägen, barrierearmem Bad und moderner BUS-Elektroinstallation. Im Untergeschoss des Garagengebäudes ist eine finnische Sauna untergebracht. Das Dachgeschoss ist teilweise ausgebaut, weist jedoch punktuellen Fertigstellungs- und Reparaturbedarf auf (unfertiges Treppengeländer, Beschädigungen am Laminat). Die Warmwasserzentralheizung mit Gasfeuerung stammt im Wesentlichen aus dem Errichtungsjahr 1981. Im Grundbuch von Viechtach Blatt 2284 sind in Abteilung II unter laufender Nummer 3 ein Leibgeding sowie unter Nummer 4 eine Auflassungsvormerkung (jeweils eingetragen am 26.09.2018) vermerkt. Im Sachwertgutachten blieben diese Rechte verfahrensbedingt unberücksichtigt. Bietinteressenten müssen die konkreten Versteigerungsbedingungen vor dem Versteigerungstermin einsehen, um festzustellen, ob diese Rechte erlöschen oder als bestehenbleibende Rechte mit Zuzahlungspflicht übernommen werden müssen. Baumängel und Bauschäden wurden vom Gutachter pauschal mit einem 5 %-Abschlag auf den Gebäudesachwert (-23.555 €) sowie einem Marktanpassungsabschlag von 22 % eingepreist. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 480.000 € basiert auf einem fundierten Sachwertgutachten nach Orts- und Innenbesichtigung am 27.06.2025. Das Objekt bietet viel Potenzial für anspruchsvolle Eigennutzer, setzt jedoch vor dem Bieten Klarheit über die Grundbuchlasten in Abteilung II und eine Reserve für den fälligen Heizungstausch voraus.