ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Volkmarsen, Hessen

Das Bewertungsobjekt ist ein im Ortskern von Volkmarsen-Külte (Hortweg 14) gelegenes, freistehendes Wohnhaus auf einem 148 m² großen Grundstück. Das Gebäude wurde schätzungsweise um 1920 in Fachwerkbauweise auf einem massiven Sockelgeschoss errichtet und verfügt über zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche wird überschlägig auf rund 125 m² geschätzt, bei einer Bruttogrundfläche von etwa 252 m². Die Umgebung ist durch eine historisch gewachsene, gemischte und dörfliche Hofstellenbebauung geprägt. Das Gebäude wurde von außen augenscheinlich teilweise modernisiert; unter anderem wurden isolierverglaste Kunststofffenster eingesetzt und die Dacheindeckung mit Ton- bzw. Betonsteinen erneuert. Da der Sachverständige jedoch keinen Zutritt zum Gebäudeinneren erhielt, beruhen Aussagen zur Haustechnik (angegebene Gaszentralheizung), zu den Sanitärinstallationen und zum Innenausbau auf Vermutungen und Angaben beim Ortstermin. Der Keller aus Bruchsteinmauerwerk weist sehr niedrige Deckenhöhen auf; Abdichtungsmaßnahmen sind unbekannt. Äußerlich zeigt sich ein geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. Rechtlich ist das Grundstück mit einem Wohnungsrecht in Abteilung II des Grundbuchs belastet, dessen Wert gutachterlich auf rund 67.000,00 € geschätzt wurde. Das Anwesen liegt zudem im Geltungsbereich einer denkmalgeschützten Gesamtanlage (Ensembleschutz). Im Altlastenkataster des RP Kassel sind keine relevanten Eintragungen verzeichnet. Da in einem vorangegangenen Termin bereits ein Zuschlag nach §§ 74a, 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestbiete- und Wertgrenzen im anberaumten Termin nicht mehr anzuwenden. Investoren sollten beachten, dass der Erwerb ohne Kenntnis des Innenzustands und vor allem mit der Klärung des Schicksals des eingetragenen Wohnungsrechts im Versteigerungstermin steht. Bleibt das Wohnungsrecht bestehen, reduziert sich der wirtschaftliche Nutzwert des Hauses drastisch. Ein Einstieg kommt daher nur unter detaillierter Einsicht in die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot infrage.