ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Warburg, Nordrhein-Westfalen

Das freistehende Einfamilienhaus in Warburg-Daseburg wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 285.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch Plausibilitätskontrollen mittels Ertrags- und Vergleichswertverfahren. Der Bodenwert des 830 m² großen Grundstücks wurde mit 50 €/m² zum Stichtag 01.01.2025 angesetzt. Das Objekt besteht aus einem Altbau (Baujahr 1958) und einem modernen zweigeschossigen Flachdach-Anbau (Baugenehmigung 2019), ergänzt durch einen Carport mit Abstellraum. Die Gesamtwohnfläche beträgt 174,5 m², aufgeteilt in eine Erdgeschoss-Wohnung (rd. 107,4 m² inkl. anteiliger Terrassenfläche) und eine Dachgeschoss-Wohnung (rd. 67,1 m² inkl. anteiligem Balkon). Das Objekt wird von der Eigentümerfamilie selbst genutzt, Mietverträge bestehen laut Eigentümer nicht. Eine marktübliche Monatsmiete wurde für die Ertragswertberechnung mit 1.050 € (jährlich 12.600 €) angesetzt, was bei dem Verkehrswert einer Bruttorendite von 4,42 % entspricht. Das Gebäude zeigt ein heterogenes Gesamtbild. Ab 2019 wurden umfassende Teilmodernisierungen durchgeführt, darunter die Errichtung des Anbaus, Einbau einer Wärmepumpe, WDVS-Fassadendämmung, neue Kunststofffenster und eine PV-Anlage. Diese Maßnahmen führen zu einem als gut zeitgemäß eingestuften energetischen Standard. Dennoch weist der Altbau-Kern in Teilbereichen, insbesondere im Keller und im Dachgeschoss, noch den Zustand der 1950er/60er Jahre auf. Hier bestehen deutlicher Restfertigstellungsbedarf, baualterstypische Feuchtebilder im Keller, veraltete Bäder und Mängel mit Eigenleistungscharakter. Ein Wertabschlag von 10 % auf die baulichen Anlagen wurde aufgrund von Bauschäden, Mängeln und Renovierungsbedarf berücksichtigt. Die Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen erfolgte am 04.02.2026 mit teilweisem Innenzugang. Die Begutachtung des Gartengrundstücks, der Dacheindeckungen und des Sockelbereichs war aufgrund einer dichten Schneedecke nur eingeschränkt möglich. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft. Das Gutachten basiert auf Bauakten, mündlichen Angaben des Eigentümers und Annahmen. Es wird darauf hingewiesen, dass das Gutachten keine Bauschadensgutachten ersetzt und die Wertabschläge keine exakten Kostenkalkulationen darstellen. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten bestehen laut Auskunft des Kreises Höxter nicht. Es sind keine weiteren nicht eingetragenen Rechte und Belastungen bekannt, diesbezügliche Nachforschungen wurden jedoch nicht angestellt. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Zustands der nicht vollständig besichtigten Bereiche sowie eine präzise Kalkulation der Kosten für die Behebung der Mängel und Restarbeiten unerlässlich.