ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Werbach, Baden-Württemberg

Das Bewertungsobjekt besteht aus drei Flurstücken in Werbach-Niklashausen (Pfeiferstraße 9, 97956 Werbach, Main-Tauber-Kreis): dem mit einem Wohnhaus, einer Scheune und einem Carport bebauten Flurstück 9059 (381 m²) sowie den schmalen Randstreifen 9053/1 (8 m²) und 9057/1 (7 m²), die augenscheinlich überbaut sind. Die Gesamtfläche beträgt 396 m². Der Gutachter bewertet sie als wirtschaftliche Einheit. Niklashausen liegt ca. 5 km nordwestlich von Werbach; die Umgebung ist durch individuellen Wohnungsbau und dörfliche Mischbebauung geprägt (Gutachten S. 8). Der Verkehrswert beträgt 97.000 € (Sachwertverfahren, Stichtag 03.03.2026). Das Wohnhaus trägt laut Fassadeninschrift das Baujahr 1925 und besteht augenscheinlich aus Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Die Wohnfläche ist mit ca. 180 m² überschlägig geschätzt. Der Gutachter beschreibt eine vernachlässigte Instandhaltung und senkrechte Risse an der straßenseitigen Fassade, vor allem im Obergeschoss und an der nordöstlichen Gebäudeecke. Fenster stammen augenscheinlich aus den Jahren 1990 bis 2010; in den letzten 20 Jahren wurden vermutlich keine nennenswerten Modernisierungen durchgeführt. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Im Grundbuch Abteilung II ist nur der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten bestehen nicht. Mietverhältnisse sind nicht bekannt. Die Innenbesichtigung war nicht möglich, die Bewertung erfolgte vom Straßenraum aus und ist laut Gutachter mit erheblichen Unwägbarkeiten behaftet. Der Überbau auf Nachbargrundstücke ist in seinem Umfang ungeklärt. Besichtigungen finden nur freiwillig nach Absprache mit dem Eigentümer statt. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Das Objekt kann sich für Bieter mit Sanierungs- und Bauerfahrung eignen, sofern sie das Risiko eines unbekannten Innenzustands, der sichtbaren Rissbildung und des ungeklärten Überbaus tragen können. Der Verkehrswert liegt unter den im Gutachten aufgeführten Vergleichsverkäufen von Einfamilienhäusern (70.000 bis 300.000 €), die jedoch nicht näher beschrieben sind. Vor einem Gebot sollte eine Besichtigung versucht und der Sanierungsbedarf von Fachleuten eingeschätzt werden.