ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Wiesbaden, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Am Birnbaum 20 befindet sich im exklusiven Wiesbadener Stadtteil Sonnenberg, einer traditionell sehr guten und ruhigen Wohnlage nahe den Waldflächen des Taunus. Das 1.320 m² große Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans 'Am Birnbaum' (Reines Wohngebiet) und weist eine ansprechende Aussichtslage auf, ist jedoch gartenseitig durch eine merkliche Hanglage von 12 bis 15 % geprägt. Die Bebauung besteht aus einem 1966 massiv errichteten, eingeschossigen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Vollunterkellerung und angebauter Pkw-Garage. Die Wohnfläche beträgt laut Bauakten ca. 172 m², aufgeteilt auf eine Hauptwohnung sowie eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss. Der bauliche Zustand konnte von der Sachverständigen lediglich von der Straße aus beurteilt werden, da zum Ortstermin am 03.03.2026 kein Zutritt zu Haus und Garten ermöglicht wurde. Äußerlich zeigt sich ein baujahresadäquater, unterdurchschnittlich gepflegter Erhaltungszustand mit sichtbarem Unterhaltungsstau. Die Dacheindeckung ist teilweise bemoost, Außenanlagen und Beläge sind verworfen und stark verwildert. Die Fenster wurden schätzungsweise in den 1980er/1990er Jahren modernisiert; die Haustechnik (Öl-Zentralheizung) und der Dämmstandard entsprechen nicht mehr heutigen Anforderungen. Es besteht ein erhöhtes Modernisierungs- und Schadensrisiko für die gesamte Baukonstruktion. In rechtlicher Hinsicht stellt sich die Liegenschaft unproblematisch dar: Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei, im Baulastenverzeichnis sowie im Altflächenkataster existieren keine Eintragungen und Denkmalschutz besteht nicht. Die tatsächliche Vermietungssituation ist unklar, da Eigentümerangaben fehlten. Die Wertermittlung erfolgte im Sachwertverfahren: Ausgehend von einem beitragsfreien Bodenwert von 2.110.000 € (Bodenrichtwert 1.600 €/m²) und nach Abzug einer Marktanpassung von -15 % sowie eines pauschalen Risikoabschlags von -10 % (-150.000 €) für Hanglage und Bauschäden wurde der finale Verkehrswert gerundet auf 1.400.000 € festgesetzt. Investoren erwerben hier eine erstklassige Lage- und Grundstückssubstanz im Rhein-Main-Einzugsgebiet mit beträchtlichem Aufwertungspotenzial. Aufgrund des verweigerten Zutritts und des unbekannten Innenzustands sollten Bieter jedoch ein angemessenes Risikopolster für Instandsetzung, Entrümpelung oder energetische Sanierung in ihre Bietstrategie einbeziehen.