ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Wildeck, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Eisenacher Straße 116 im Ortszentrum von Obersuhl, einem Ortsteil der Gemeinde Wildeck im Landkreis Hersfeld-Rotenburg. Es handelt sich um ein im Jahr 1926 errichtetes Einfamilienhaus in massiver Bauweise, das ehemals als Hofreite genutzt wurde. Zum Anwesen gehören neben dem Wohnhaus eine angebaute Scheune mit Stallbereich sowie eine massive Einzelgarage. Das Grundstück weist eine Größe von 726 m² auf, ist unregelmäßig geschnitten und nach Norden hin ansteigend. Die Mikrolage bietet eine gute Grundversorgung: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte und Schulen sind fußläufig erreichbar. Zudem besteht über die nahegelegene Autobahn A4 und eine Bahnstation eine gute regionale Verkehrsanbindung. Beeinträchtigungen ergeben sich primär durch den wahrnehmbaren Straßenverkehr auf der direkt angrenzenden Landesstraße L3251. Der bauliche Zustand konnte vom Gutachterausschuss aufgrund einer verweigerten Innenbesichtigung lediglich von außen beurteilt werden. Das Wohnhaus verfügt über ein Keller-, Erd- und Obergeschoss sowie ein vermutlich nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses beträgt laut Berechnungen ca. 308 m². Außen sind bereits offensichtliche Putz- und Fassadenschäden erkennbar, für die im Gutachten ein pauschaler Abzug von 4.000 € für Mängel und Schäden angesetzt wurde. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung wurde auf den marktangepassten Sachwert ein pauschaler Risikoabschlag von 15 % (entsprechend 16.162 €) vorgenommen, um dem unklaren Zustand der Innenräume, der Heizungsanlage (vermutlich Ölheizung) und der Leitungen Rechnung zu tragen. Ein energetischer Modernisierungsstau ist aufgrund des Baujahres und der augenscheinlich älteren zweifach isolierten Holzfenster als sehr wahrscheinlich anzunehmen. Rechtlich ist das Grundstück mit einer Abstandsflächenbaulast im Baulastenverzeichnis der Gemeinde Wildeck belastet, welche die bauliche Ausnutzung des Flurstücks einschränkt. Denkmalschutzrechtliche Belange bestehen erfreulicherweise nicht. Ein wesentliches Risiko stellt die rückläufige Bevölkerungsentwicklung in Wildeck dar, wo die Einwohnerzahl seit 1996 kontinuierlich sinkt, was die langfristige Nachfrage dämpfen kann. Da das Objekt laut Gutachten derzeit nicht vermietet ist, aber augenscheinlich genutzt wird, muss zudem mit Aufwänden zur Klärung des tatsächlichen Belegungsstatus nach dem Erwerb gerechnet werden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 92.000 € bietet das Objekt einen günstigen Einstiegspreis für Investoren, die über die notwendige Sanierungserfahrung verfügen. Der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfordert am 4. November 2026 eine Sicherheitsleistung von 9.200 €. Angesichts der unkalkulierbaren Risiken im Innenbereich und des strukturschwachen Standorts sollten Bieter jedoch defensiv agieren und einen signifikanten Abschlag auf den Verkehrswert einplanen, um eine wirtschaftliche Rentabilität nach Durchführung der notwendigen Kernsanierung abzusichern.