TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Windeck, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Leinstraße 26 befindet sich im Ortsteil Rosbach der Gemeinde Windeck im Rhein-Sieg-Kreis. Es handelt sich um ein freistehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus auf einem 318 m² großen Grundstück (Gemarkung Rosbach, Flur 19, Flurstück 59). Die Wohnlage ist als ruhig und leicht unterdurchschnittlich einzuordnen, wobei Einrichtungen des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar sind und die Bahnstation Au an der Sieg rund 1,5 km entfernt liegt. Auf dem Vorplatz besteht Abstellfläche für zwei Fahrzeuge. Das Wohnhaus wurde wahrscheinlich vor 1930 in Fachwerkbauweise errichtet, ist teilunterkellert und verfügt über eine Wohnfläche von rund 120 m² sowie eine Bruttogrundfläche von 246 m². Die Bausubstanz weist erhebliche Defizite auf: Sämtliche lichten Raumhöhen liegen bei meist nur 2,0 m (in Teilbereichen 1,8 m bis 2,1 m). Eine Zentralheizung fehlt komplett; die Beheizung erfolgt provisorisch über drei Kaminöfen im Erdgeschoss, wobei der Innenkamin erneuert werden muss. Begonnene Modernisierungen – etwa der Sanitärbereich und Bodenbeläge – wurden augenscheinlich ohne Fachkräfte und laienhaft ausgeführt. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde vom Sachverständigen daher auf lediglich 12 Jahre abgesenkt. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Das Gebäude wird aktuell von einem der Miteigentümer bewohnt, sodass bei Zuschlag ein Räumungstitel erwirkt werden muss. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei. Zu beachten sind baurechtliche Restriktionen: Der Mindestgrenzabstand zum nördlichen Nachbarn ist unterschritten, und die Leinstraße ist noch nicht endgültig hergestellt, weshalb künftige Erschließungsbeiträge (geschätzter Barwertabzug: 6.000 €) zu erwarten sind. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 82.000 € (ermittelt im kombinierten Verfahren aus Sachwert und Ertragswert abzüglich 11.000 € für besondere objektspezifische Merkmale) bietet das Objekt einen sehr günstigen Einstiegspreis. Aufgrund des Sanierungsstaus und der Deckenhöhen eignet sich die Immobilie jedoch nur für risikoaffine Käufer mit ausreichendem handwerklichen Sanierungsbudget.