KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1930 · Unklar

Versteigert wird ein freistehendes Einfamilienhaus nebst zwei Garagen auf einem 854 m² großen Grundstück in Wuppertal-Nächstebreck. Das Gebäude mit rund 207 m² Wohnfläche wurde ca. 1930 errichtet, ca. 1948 nach Kriegsschäden wiederaufgebaut und um das Jahr 2020 umfassend generalsaniert. Das Objekt präsentiert sich von außen in einem gepflegten Zustand mit Vollwärmeschutz, modernen dreifach verglasten Fenstern und elektrischem Schiebetor. Da der Eigentümer keinen Zutritt gewährte, fand lediglich eine Außenbesichtigung statt; im Sachwertverfahren wurde daher ein pauschaler 5-%-Risikoabschlag berücksichtigt. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 620.000,00 €, wobei die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) im anstehenden Wiederholungstermin entfallen sind.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für risikobereite Eigennutzer oder Kapitalanleger, die von der jüngst erfolgten Komplettsanierung profitieren möchten. Das Chancen-Risiko-Profil ist maßgeblich durch die verweigerte Innenbesichtigung und die offene Belegungssituation geprägt, was finanzielle Puffer für eventuelle Instandsetzungen oder Räumungsverfahren erfordert. Interessenten sollten vor Gebotsabgabe Auskünfte zu Miet- und Gewerbeverhältnissen einholen und bei der Bietstrategie den Wegfall der Wertgrenzen berücksichtigen.

Chancen

6

Risiken

5

Belegungsstatus unklar; Räumungsaufwand bei Weigerung der Bewohner nicht auszuschließen.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Mollenkotten 18 befindet sich in Wuppertal-Nächstebreck nahe der Stadtgrenze zu Sprockhövel. Es handelt sich um ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit Walmdach und zwei aneinandergebauten Einzelgaragen auf einem 854 m² großen Grundstück. Die Wohnfläche beläuft sich laut vorliegender Wohnflächenberechnung auf ca. 207 m². Die Mikrolage ist durch eine offene Wohnbebauung geprägt, weist jedoch durch den Verlauf als Ortsausfallstraße ein reges Verkehrsaufkommen auf. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes liegt vermutlich um 1930; nach Kriegsschäden erfolgte ca. 1948 der Wiederaufbau sowie ca. 2020 eine umfassende Generalsanierung. Die Außenhülle präsentiert sich mit geputzter Fassade inklusive Vollwärmeschutz, glasierten Tondachziegeln, dreifach verglasten Fenstern sowie Edelstahlgeländern an Balkon und Fenstern in einem augenscheinlich guten und gepflegten Zustand. Der Endenergiebedarf ist im Energieausweis mit 111,0 kWh/(m²a) ausgewiesen, als Heizung wird eine Gasfeuerung angegeben. Die Raumaufteilung und der tatsächliche Innenausbauzustand konnten gutachterlich nicht überprüft werden. Rechtlich ist im Grundbuch von Nächstebreck Blatt 1061 ein Herrschvermerk für eine Grunddienstbarkeit (Kanalanschlussrecht) eingetragen; das Baulastenverzeichnis sowie das Altlastenkataster weisen keine Eintragungen auf. Ein wesentliches Risiko stellt die verweigerte Innenbesichtigung dar, weshalb der Gutachter einen pauschalen Risikoabschlag von 5 % auf den Gebäudesachwert (19.387,39 €) vorgenommen hat. Zudem ist unter der Anschrift ein Gewerbebetrieb gemeldet, dessen tatsächliche Ansässigkeit und vertragliche Bindungen unklar sind. Das Grundstück ist hinsichtlich künftiger Erschließungsbeiträge nicht gänzlich beitragsfrei. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 17.02.2025 auf 620.000,00 € festgesetzt, gestützt durch einen Vergleichswert von 653.000,00 €. Da in einem früheren Versteigerungstermin der Zuschlag nach § 74a / § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestwertgrenzen im anstehenden Termin am 17.12.2026 aufgehoben. Für Interessenten bietet sich dadurch eine attraktive Erwerbschance, die jedoch durch ausreichende Liquiditätsreserven für mögliche Innenrenovierungen und Belegungsrisiken abgesichert werden muss.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten: Grundstück, bebaut mit einem Einfamilienhaus, Baujahr: vermutlich ca. 1930, Wiederaufbau ca. 1948, Komplettsanierung ca. 2020 nebst zwei aneinander gebauten Einzelgaragen. Unter der Anschrift des Bewertungsobjektes ist ein Gewerbebetrieb gemeldet. Ob der Betrieb tatsächlich dort ansässig ist und ob ggf. besondere Wohnungs-und/oder Mietbindungen vorhanden sind, ist nicht bekannt geworden.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten aus März 2025 (Stichtag 17.02.2025) nebst amtlicher Bekanntmachung und Exposé vorhanden. Wesentliche Datenlücke ist der unbesichtigte Innenbereich.
Nur Außenbesichtigung möglich — der Innenzustand basiert auf Annahmen und Gläubigerangaben.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0400 K 0093/2024
Amtsgericht: Wuppertal
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 17.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1930

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 620.000 €
Wohnfläche: 207 m²
Grundstücksfläche: 854 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 854 m²
Bodenrichtwert: 300 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 256.200 €854 m² × 300 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Mollenkotten
Hausnummer: 18
PLZ: 42279
Ort: Wuppertal
Stadtteil: Nächstebreck

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 207 m² Wohnfläche · Baujahr 1930 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Wuppertal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.600 €/m²typischer Wert	2.250 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	2.440 – 2.930 €/m²	1.759 – 2.776 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+15 % über dem typischen Wert	+33 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

2.600 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.440 – 2.930 €/m²
Dieses Objekt: +15 % über dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.250 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 1.759 – 2.776 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +33 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Dieses Objekt ist rund 40 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1930 gegenüber typisch 1968).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Wuppertal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 11 vor

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1930Gruppe 1968
Zustand: hier durchschnittlichGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 207 m²Gruppe 178 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,00 – 9,50 €/m² im Monat, typisch 8,25 €/m² · Stadt Wuppertal (Mietspiegel), 2023

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Langerfeld-Beyenburg) — 2.111 €/m², sanierungsbedürftig, 79 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Leierkotten, Cronenberg	Grundstück im Morsbachtal bebaut mit einem Ein- bis Zweifamilienhaus und einem Carport	—	250 m²	stark sanierungsbedürftig	285.000 €	1.140 €	21.01.2027	15,0 km
Holthauser Heide, Vohwinkel (Schöller)	Einfamilienhaus	1968	181 m²	renovierungsbedürftig / einfach	256.000 €	1.417 €	10.09.2026	14,0 km
Am Werloh, Wuppertal	Doppelhaushälfte	—	148 m²	unbewertet	259.000 €	1.750 €	18.05.2026	unbekannt
Damaschkeweg, Elberfeld	Freistehendes Zweifamilienhaus	1980	322 m²	durchschnittlich	569.000 €	1.767 €	11.02.2027	8,0 km
Windhukstraße, Langerfeld-Beyenburg	Einfamilienhaus als Reihenmittelhaus	—	79 m²	sanierungsbedürftig	167.000 €	2.111 €	23.11.2026	2,5 km
Stockmannsmühle, Elberfeld	Reihenhaus, 2 Garagen	1958	80 m²	unbewertet	180.000 €	2.250 €	20.08.2026	10,0 km
Zum großen Busch, Wuppertal	Einfamilienhaus	—	136 m²	unbewertet	340.000 €	2.500 €	30.04.2026	unbekannt
Zedernweg, Dönberg	Einfamilienhaus	1979	178 m²	renovierungsbedürftig / einfach	488.000 €	2.743 €	10.12.2026	4,0 km
Am Kraftwerk, Ronsdorf	freistehendes Wohnhaus Am Kraftwerk 5 und Einfamilienhaus Am Kraftwerk 7	—	209 m²	renovierungsbedürftig / einfach	586.000 €	2.808 €	15.10.2026	8,0 km
Hainholz, Barmen	Garage, Einfamilienhaus	1978	108 m²	durchschnittlich	308.600 €	2.846 €	12.11.2026	5,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 14, 15

Bodenrichtwert: 300 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 854 m²
Anteiliger Bodenwert: 256.200 €
Verkehrswert: 620.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,42
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 363.800 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 14, 15 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert256.200 €

Gebäude / Wohnung363.800 €

Verkehrswert620.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 854 m² Gesamtgrundstück = 854 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 854 m² × 300 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 726 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 726 €/m² / 300 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 620.000 € − 256.200 € = 363.800 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wuppertal, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart