ZwangsversteigerungGastronomie in Bergisch Gladbach, Nordrhein-Westfalen

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um die Teileigentumseinheiten G3 (Doppelgarage), G10a (Gastronomie im Erdgeschoss nebst ehemaliger Bundeskegelbahn im Obergeschoss und separatem Bierkeller) sowie G10b (Gewerbefläche) in der Großwohnanlage „Wohnpark Bensberg“ (Reginharstraße 10, 51429 Bergisch Gladbach). Die Gesamtanlage mit 597 Wohnungen und Gewerbeeinheiten wurde zwischen 1972 und 1975 errichtet. Die Wohnlage wird als mittlere Wohnlage eingestuft, die Anbindung an die BAB 4 sowie den öffentlichen Nahverkehr ist gut, während die Geschäftslage eine untergeordnete Bedeutung aufweist (Gutachten S. 9, 16). Die Nutzfläche der beiden Gewerbeeinheiten beträgt laut Aufmaß insgesamt rund 450 m² (G10a: ca. 302 m², G10b: ca. 148 m²). Der bauliche Zustand ist geprägt von erheblichem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Die Ausbaugewerke weisen deutliche Gebrauchsspuren auf, Fensterelemente sind teilweise undicht, und an den Decken zeigen sich Nässespuren von darüberliegenden Dach- bzw. Terrassenflächen. Das Obergeschoss von G10a (rund 204 m²) steht seit etwa 17 Jahren leer und befindet sich im vermüllten Rohbauzustand nach partiellem Kegelbahnrückbau. Der Gutachter hat pauschale Abschläge für Bauschäden in Höhe von insgesamt 25.000 € (24.000 € für G10a/G10b, 1.000 € für G3) berücksichtigt, die tatsächlichen Sanierungskosten liegen jedoch weitaus höher (Gutachten S. 18–26). Rechtlich und wirtschaftlich bestehen erhebliche Hürden: G10a und G10b sind baulich ineinander überbaut und die Eingangstüranlage von G10b ragt in das Gemeinschaftseigentum. Ein getrennter Erwerb ist wirtschaftlich kaum darstellbar, sodass zwingend ein Gesamterwerb empfohlen wird. Ein 2016 positiv beschiedener Bauvorbescheid zur Einrichtung eines Beherbergungsbetriebs ist 2020 abgelaufen. Besonders gravierend ist das monatliche Hausgeld von 1.978 € für G10a/G10b, welchem nur 850 € Kaltmiete aus dem bestehenden Gastronomiemietvertrag im EG gegenüberstehen (Gutachten S. 28–31, 54). Im Ergebnis stellt das Objekt eine hochgradig risikobehaftete Spezialimmobilie dar. Ein profitabler Betrieb setzt eine vollständige Neukonzeption der Flächen bei gleichzeitiger Einigung mit der Eigentümergemeinschaft voraus.