ZwangsversteigerungGastronomie in Berlin, Berlin

Das zu versteigernde Objekt Brodauer Straße 33 / Münsterberger Weg 47 umfasst ein 3.128 m² großes Grundstück im Berliner Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Kaulsdorf. Auf dem Areal befindet sich ein im Jahr 2000 errichtetes, 3-geschossiges Hotelgebäude mit vollständig unterkellertem Souterrain, ausgebautem Satteldach in zwei Ebenen und markantem Aussichtsturm. Die Architektur orientiert sich historisierend an einem Schlosshotel. Die Gesamtnutzfläche beträgt laut Bauakte 4.080,64 m² und verteilt sich auf 58 Gästezimmer (99 Betten), Restaurantbereiche für rund 110 Gäste, Festsäle (Spiegelsaal, Ballsaal), Konferenzräume sowie eine Tiefgarage mit 22 Stellplätzen. Die Lage ist als dezentrale mittlere Wohnlage einzustufen, wobei die Entfernung zum Alexanderplatz rund 12 km beträgt und der S-Bahnhof Kaulsdorf fußläufig erreichbar ist. Das Gebäude wurde bis zur Betreiberinsolvenz im Jahr 2015 als Schlosshotel geführt. Im Juli 2015 wurde die Gewerbeerlaubnis entzogen und das Amtsgericht ordnete die Zwangsverwaltung an. Seither dient das Anwesen unter Leitung des Zwangsverwalters im Auftrag des Landesamtes für Flüchtlingsangelegenheiten (LAF) als Unterkunft für geflüchtete Personen. Die Grundsubstanz mit WU-Beton-Keller und Poroton-Mauerwerk ist massiv und ohne wesentliche Bauschäden am Tragwerk. Jedoch besteht ein gravierender Unterhaltungs- und Fertigstellungsrückstau: Teile wie der Wellness-/Saunabereich, der Turmaufbau sowie eine Dachterrasse verblieben im Rohbauzustand, die Ausstattung und Haustechnik sind verbraucht und die Brandschutzklappen teilweise stillgelegt. Der Gutachter beziffert den gesamten Fertigstellungs- und Revitalisierungsaufwand auf pauschal 2.000.000 €. In Abteilung II des Grundbuchs sind lediglich die Vollstreckungsvermerke eingetragen; Baulasten oder Altlasteneinträge bestehen laut Auskunft der Behörden nicht. Die elf vor dem Objekt gelegenen Außenstellplätze befinden sich auf öffentlichem Straßenland und dürfen nur im Rahmen eines gesonderten Vertrags für den Hotelbetrieb genutzt werden. Die planungsrechtliche Beurteilung erfolgt nach § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich, wobei der FNP Wohnbauflächen darstellt. Im Ertragswertverfahren ermittelt der Sachverständige einen vorläufigen Wert von 2.941.000 €, welcher nach Abzug der Revitalisierungskosten von 2.000.000 € auf 940.000 € sinkt. Da der bereinigte Bodenwert (Bodenwert 2.330.360 € abzüglich 900.000 € Freilegungskosten) mit 1.430.000 € deutlich darüber liegt, wurde dieser Betrag als amtlicher Verkehrswert festgesetzt. Für Investoren eröffnet das Verfahren die Chance auf einen substanzstarken Baukörper weit unter Erstellungskosten, verlangt jedoch eine klare Strategie hinsichtlich Umnutzung oder Arealentwicklung.