ZwangsversteigerungGastronomie in Frauenau, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein touristisches Gewerbeensemble im staatlich anerkannten Erholungsort Frauenau (Landkreis Regen), bestehend aus drei Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 6.304 m². Den Kern bildet das Hotel 'Hubertushof' auf Flurstück 56/3 (3.130 m²), ein Gebäudekomplex mit Keller-, Erd-, zwei Obergeschossen und ausgebautem Dachgeschoss, der 41 Zimmer mit 84 Betten, Restaurantbereiche (ca. 200 Innen- und 30 Terrassensitzplätze), Küche sowie einen kleinen Wellnessbereich umfasst (ca. 2.828 m² Nutzfläche). Zum Hotel gehören zudem ein Fertiggaragengebäude mit überdachtem Stellplatz sowie das Betriebsinventar und ein Kompakttraktor. Flurstück 63/6 (1.889 m²) ist mit einer Ferienwohnanlage aus zwei Gebäuden bebaut: einem Wohnhaus mit 4 Ferienwohnungen (ca. 214 m² Nutzfläche) und einem 1994 errichteten Appartementhaus mit 6 Einheiten und 6 Garagen (ca. 232 m² Nutzfläche). Flurstück 53/2 (1.285 m²) stellt ein unbebautes Grundstück dar, welches vom Gutachter als Rohbauland bewertet wurde. Der bauliche Zustand des Hotelgebäudes wird als ordnungsgemäß mit Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf bei den Gästezimmern beschrieben. Während Gastrobereich und fünf Gästezimmer zwischen 2019 und 2021 renoviert wurden, stammt die Haustechnik (Heizkessel von 1990, BHKW stillgelegt) und der Großteil der Zimmerausstattung aus den 1980er/1990er Jahren. Bei den Ferienwohngebäuden bestehen Bauschäden und Verwitterungserscheinungen (Rissbildung in der Garagenbodenplatte, Frostschäden an Balkonplatten, Putzschäden im Keller). Bei der Ferienwohnanlage konnte der Gutachter nur eine von zehn Einheiten von innen besichtigen, sodass der Erhaltungszustand von neun Einheiten auf Annahmen beruht. Ein Gebäudeenergieausweis liegt für keines der Gebäude vor. Rechtlich bilden Flurstück 56/3 und 63/6 eine wirtschaftliche Einheit, da die baurechtlich nachgewiesenen Kfz-Stellplätze des Hotels teilweise auf dem Ferienwohnungsgrundstück liegen. Auf Flurstück 63/6 lasten zudem in Abteilung II des Grundbuchs zwei Geh- und Fahrtrechte sowie eine befristete Nutzungsbeschränkung zugunsten des Freistaats Bayern, die das Grundstück auf Fremdenverkehrsnutzung festlegt. Für das Rohbauland Flurstück 53/2 besteht das Risiko noch nicht final abgerechneter Herstellungsbeiträge für Wasser und Abwasser nach Aufhebung des ursprünglichen Bebauungsplans. Aus Investorensicht bietet die Immobilie ein beachtliches Flächenvolumen in etablierter Lage des Naturparks Bayerischer Wald zu einem angesetzten Gesamtverkehrswert von 2.527.000 € (inklusive 234.000 € Zubehör). Eine erfolgreiche Weiterführung oder Neuausrichtung (etwa als Budget-Hotel für Aktivurlauber oder Teilumbau zu Wohnzwecken) ist jedoch zwingend an erhebliche Folgeinvestitionen gekoppelt. Ein Erwerb getrennter Einzellose ohne gesellschafts- oder grundbuchrechtliche Verknüpfung der Stellplatzsituation birgt erhebliche betriebliche Risiken.