ZwangsversteigerungGastronomie in Regensburg, Bayern

Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Altdorferstraße 11 in Regensburg umfasst ein großzügiges Areal von insgesamt 1.873 m² in einer der begehrtesten Wohnlagen der Stadt, dem Westenviertel (Innerer Westen). Die wirtschaftliche Einheit besteht aus dem Hauptgrundstück Flst.-Nr. 3646 (1.865 m²) und dem Kleinstflurstück Flst.-Nr. 1827/10 (8 m²). Auf dem Grundstück befinden sich eine ehemalige Gaststätte mit Anbauten, eine Kegelbahn sowie zwei Garagengebäude. Aufgrund des extrem hohen Bodenwertniveaus in dieser Lage und des desolaten, unrentierlichen Zustands der Bestandsbauten hat der Gutachter das Objekt folgerichtig als reines Liquidationsobjekt (Abbruchobjekt) bewertet. Der unbelastete Bodenwert beläuft sich auf ca. 5,9 Millionen Euro.\n\nDie vorhandene Bausubstanz, die in Teilen auf die zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts zurückgeht, ist wirtschaftlich vollständig abgewirtschaftet. Große Teile der Gebäude stehen seit Jahren leer und weisen erhebliche Schäden auf, wie einen baufälligen Westgiebel, Putzschäden und eine stark bemooste Dachdeckung. Eine Sanierung ist wirtschaftlich unrentabel. Ein theoretisches Bebauungskonzept sieht stattdessen eine moderne, 4- bis 5-geschossige Wohnbebauung mit einer realisierbaren Geschossfläche von ca. 2.670 m² (WGFZ 1,4) vor, wobei der ruhende Verkehr in einer Tiefgarage unterzubringen wäre.\n\nDas größte Hindernis für Investoren stellt die extreme rechtliche Belastungssituation in Abteilung II des Grundbuchs dar, die den Verkehrswert um astronomische 1.751.917 Euro mindert. Hierzu zählen ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenützungsrecht im Erdgeschoss für eine 85-jährige Berechtigte, eine wertgesicherte Reallast (monatliche Rentenzahlung von 2.500 Euro), ein vererbliches und übertragbares Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle sowie diverse Geh-, Fahrt- und Stellplatzrechte. Zudem liegt das Grundstück im Bereich eines Bodendenkmals (frühneuzeitliches Schloss Prebrunn), was archäologische Untersuchungen und Mehrkosten von ca. 37.460 Euro nach sich zieht. Zwei geschützte Rosskastanien (Biotopteilflächen) schränken die Bebaubarkeit zusätzlich ein. Eine Innenbesichtigung wurde der Gutachterin verweigert.\n\nFür klassische Bauträger ist dieses Objekt aufgrund der unkalkulierbaren Wartezeit bis zum Erlöschen des Wohnrechts und der massiven laufenden finanziellen Verpflichtungen (Leibrente) aktuell kaum entwickelbar. Es eignet sich primär für hochspezialisierte, extrem geduldige Investoren, die das Objekt strategisch erwerben, die laufenden Lasten tragen und auf eine langfristige Freilegung spekulieren. Ein Gebot sollte nur mit maximalen Risikoabschlägen weit unter dem unbelasteten Bodenwert erfolgen.