ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Hornstorf, Mecklenburg-Vorpommern

Gegenstand des Verfahrens 30 K 6/26 (Amtsgericht Wismar, Zweigstelle Grevesmühlen) ist ein Mehrfamilienhauskomplex am Lindenweg 23 in 23974 Hornstorf, Ortsteil Rohlstorf, auf dem Flurstück 88/1 mit 9.221 m². Der südliche Gebäuderiegel wurde um 1933 errichtet, der nördliche Anbau um 1976; ein Verbindungsbau schließt beide zusammen. Laut Gutachten gibt es abweichend von der Teilungserklärung fünf Wohneinheiten mit zusammen rd. 459 m² Wohnfläche. Versteigert werden vier Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten (Grundbuch Blatt 186 bis 189) mit Miteigentumsanteilen von 1/6, 1/3, 1/6 und 1/3 sowie Sondernutzungsrechten an Hof- und Gartenflächen. Die Lage ist ein Ortsteil rund 7,5 km vom Zentrum Wismars entfernt; die Verkehrsanbindung stuft der Gutachter als normal ein. Der Gutachter beschreibt einen mittleren baulichen Zustand. Modernisierungen erfolgten überwiegend in den 1990er Jahren (Fenster, Türen, Bäder, Fassade des nördlichen Riegels); um 2020 wurde eine Hybridheizung aus Gas und Wärmepumpe eingebaut, zudem gibt es eine Photovoltaikanlage. Als Instandhaltungsrückstau nennt er die Dämmung der obersten Geschossebene im Süden, Malerarbeiten in einer Wohnung, Abdichtung des Balkons der Wohnung 3, die Überprüfung von Dach und Entwässerung sowie Beräumungsarbeiten im Außenbereich; er setzt dafür rd. 50.000 € ab. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Verkehrswert beträgt nach dem Ertragswertverfahren 400.000 € (Ertragswert 401.075 €), aufgeteilt nach Wohn-/Nutzfläche auf 88.000 €, 165.000 €, 66.000 € und 81.000 €. Wohnung 1 und Einheit 4 sind vermietet (720 € bzw. 667 € kalt monatlich), Wohnung 2a nutzt die Eigentümerin selbst, 2b und 3 stehen leer. Wohnung 2a und das Bad der Wohnung 2b konnten nicht besichtigt werden. Weitere Risiken sind die abweichende Aufteilung gegenüber der Teilungserklärung, Geruchsimmissionen einer Schweinemastanlage (Bodenwertabschlag 20 %), die teilweise Lage im Außenbereich und die Versteigerung nur einzelner Miteigentumsanteile, wodurch die Zuordnung der Gebäudeteile und Flächen zu klären ist. Eine WEG-Verwaltung und Erhaltungsrücklage bestehen nicht. Fazit: Das Objekt kann sich für erfahrene Investoren mit Sanierungs- und WEG-Erfahrung eignen, sofern sie die Aufteilungsfragen und den unbekannten Zustand der Wohnung 2a vorab klären. Die laut Gutachten ausgewiesene Bruttorendite von 9,7 % beruht auf angesetzten, nicht durchgängig gezahlten Mieten. Vor einem Gebot sind die Grundbücher, die Einzel- und Gesamtausgebote sowie der tatsächliche Rechtszustand der Einheiten zu prüfen.