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ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Scharbeutz, Schleswig-Holstein

Amtsgericht EutinAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 46 Tagen

Di., 08.12.2026 · 09:00 Uhr

Verkehrswert

169.000 €

Grundstück

1.145 m²

Baujahr

1925

Friedenstraße 1, 23684 ScharbeutzKarteGoogle Maps
Belegung: leerstehendZustand: Gepflegt
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KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Gewerbeobjekt · Bj. 1925 · leerstehend

Versteigert wird ein 1.145 m² großes Grundstück in 23684 Scharbeutz (Ortsteil Pönitz), bebaut mit einem eingeschossigen Wohnhaus aus dem Ursprungsbaujahr um 1925 sowie einem rückwärtigen Wohn- und Bürogebäude mit Lageranbauten und Schwimmbad aus den Jahren 1973/1974. Die Gesamtwohn- und -nutzfläche beläuft sich laut Bauunterlagen auf rund 384 m². Der Gebäudebestand steht seit 2009 leer, weist massive Feuchtigkeits- und Bauschäden auf und wird gutachterlich als wirtschaftlich abgängig beurteilt. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis einer reinen Außenbesichtigung mit einem festgesetzten Verkehrswert von 169.000,00 €. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt.

63

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an Bauträger, Projektentwickler oder private Bauherren, die an einem großzügigen Neubaugrundstück in Ostseenähe interessiert sind. Da die vorhandene Bausubstanz als abgängig eingestuft wird, steht der Grundstückswert abzüglich der anfallenden Abbruch- und Freimachungskosten im Vordergrund. Interessenten sollten vor Gebotsabgabe die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB mit der Gemeinde klären und erhebliche Kosten für den Gebäudeabriss sowie die Gartenrodung einkalkulieren.

Chancen

7

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsgrundstück befindet sich in der Friedenstraße 1 im Ortsteil Pönitz der Gemeinde Scharbeutz. Es umfasst eine Grundstücksfläche von 1.145 m² in rechteckigem Zuschnitt und Ostausrichtung. Die Umgebung ist durch eine gewachsene Wohnbebauung geprägt; der Bahnhof Pönitz liegt rund 250 m entfernt, während die Ostseestrände von Scharbeutz in etwa 6 km erreichbar sind. Planungsrechtlich liegt das Areal im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB und ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Laut Gutachten ist das Grundstück voll erschlossen sowie beitrags- und abgabenfrei. Der vorhandene Gebäudekomplex besteht aus einem eingeschossigen Ursprungshaus aus ca. 1925 mit ausgebautem Dachgeschoss (ca. 193 m² Wohnfläche) sowie einem rückwärtigen Wohn- und Bürogebäude mit Lager- und Schwimmbadanbau aus ca. 1973/1974 (ca. 192 m² Wohn-/Nutzfläche). Eine Innenbesichtigung konnte nicht durchgeführt werden, da die Zugänge durch eine Fachfirma versperrt und Fenster mit Spanplatten gesichert wurden. Von außen zeigen sich massive Schäden: Durchfeuchtungen am Wärmedämmverbundsystem, zerborstene Fenster, überalterte Bitumendacheindeckungen, schadhafte Wasserabläufe und Algen- bzw. Schimmelbildung. Eine Sanierungswürdigkeit wird gutachterlich verneint, da die Substanz baulich abgängig und teils durch Baumbewuchs beschädigt ist. Das Objekt steht seit 2009 leer. In Abteilung II des Grundbuchs sind mehrere Pfändungsbeschlüsse bezüglich Miterbenanteilen vermerkt; der Verkehrswert wurde verfahrensbedingt unbelastet ermittelt. Die Versteigerung erfolgt zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 169.000,00 € zum Stichtag 23.01.2026. Unter Berücksichtigung des Bodenrichtwerts von 250,00 €/m² (Stichtag 01.01.2026) stellt das Objekt im Wesentlichen eine Grundstückschance für eine Neubebauung dar. Investoren sollten das Areal als Abbruchobjekt kalkulieren und die Abriss- sowie Entsorgungsaufwendungen genau in ihre Bietstrategie einbeziehen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Leerstehend
Besichtigung
Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Es liegt ein 8-seitiges Kurzgutachten aus Januar 2026 sowie die amtliche Bekanntmachung des Amtsgerichts Eutin vor. Aufgrund des verschlossenen Zustands erfolgte die Begutachtung ausschließlich nach äußerem Anschein.
  • Nur Außenbesichtigung möglich — der Innenzustand ist unbekannt und konnte vom Sachverständigen nicht verifiziert werden.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

  • Aktuellen Leerstand belegen
  • Schlüssel- und Zugangslage klären
  • Innenzustand gegen Gutachten prüfen
  • Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis
Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot
Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben19 von 26
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
81 K 27-25
Amtsgericht
Eutin
Bundesland
Schleswig-Holstein

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
08.12.2026 · 09:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Gewerbeobjekt
Objektzustand
Vermietungsstatus
Leerstehend
Besichtigungsstatus
Nur außen
Baujahr
1925

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
169.000 €
Grundstücksfläche
1.145 m²
Anteilige Grundstücksfläche
1.145 m²
Bodenrichtwert
250 €/m²
Anteiliger Bodenwert
286.250 €1.145 m² × 250 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Friedenstraße
Hausnummer
1
PLZ
23684
Ort
Scharbeutz
Stadtteil
Pönitz
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 4
Bodenrichtwert
250 €/m²
aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche
1.145 m²
Anteiliger Bodenwert
286.250 €
Verkehrswert
169.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
0,59
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
-117.250 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 4 · Stichtag 01.01.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.
Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert286.250 €
Verkehrswert169.000 €
Zone
Ein-/Zweifamilienhausbebauung (600 m²)
Rechenweg
Flächenanteil
1.145 m² Gesamtgrundstück = 1.145 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
1.145 m² × 250 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden
148 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
148 €/m² / 250 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
169.000 € − 286.250 € = -117.250 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Ostholstein, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 29.08.2026, 13:56

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